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购房指南 hakka000

标题: 买房子时容易遗忘的事项清单(整理篇)
1 房东户口何时迁出。 2 房本是否抵押 3 物业费什么时候结清,最好在过户前结清,如果不行,就先扣留一万块的首付款,等结清 后再支付。 4 交钥匙,一定要谈清楚什么时候交钥匙。最好书面写下来。 5 谈中介费,现在该死的中介们都一张嘴就让我们在交定金时,就把中介费付给他们,凭什 么他们没有给咱们提供任何服务就把全款付清呢, 根本不和常理。 谈中介费一定过户后付清, 或者先付三分之一 6 记得中介费一定要包含所有后续的手续费,包括但保费,过户费等一些类似杂费,不要理 中介根你怎么叫苦叫冤,说什么这些费用是别的地方征收的等,其实他们都内部勾结,互吃 回扣,特别黑。 7 记得把所有文件都留复印,包括中介的身份证复印件,房东身份证复印件。 8 交定金后,一定要写清楚,双方的违约赔偿责任。 9 让中介把所有要交的税费都写清楚,记得中介嘴里说的一切,都要打折扣! 10 让中介把办理的时间表列一个详细的出来 11 记得后期问房东要维修基金的发票,然后可以去办理维修基金过户。 12 定金合同要写清总价。

如何买房

购房流程第一步前期准备---1、核算家庭收入
决定买房,实在是一件高兴的事情。但是,从下定了决心到买着了满意的住房,可不是一件容易的 过程。毕竟,对任何人来讲,购买住房,都是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄, 而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。 那么, 买房时都要注意哪些事呢?怎么在目前北京众多的房地产项目中挑选到适合自己的房子呢? 更重要的是,在目前尚不规范的房地产市场中,如何防范欺诈,让买房真正成为一件高兴的事呢? 房屋因为涉及的金额巨大,购买它应该是一个比较专业的行为。在一些发达国家,有比较成熟和专业的 房屋经纪人可以为个体购房者提供专业的咨询和服务,个人买房已经有一套比较成熟的模式,法律法规 和操作程序都比较规范,相对来讲,个人买房比较轻松。但是,现阶段我们的个人购房行为还做不到这 么轻松,因为北京的房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业,老百姓自己购买住房也是近几 年才开始的新鲜事,目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪人,因而,每个购 房者都要自己学点买房常识。 买房的第一步:明确购房目的 ——无数遍地问自己:为什么要买房? ——无数遍地问自己:到底需要什么样的房子? 买房的资金准备——您准备用多少钱买房?

一定是有一笔资金的支持,才让您作出了买房的决定。这笔资金的数额,决定了您在买房中的一切重要 行为。20 万元、50 万元,还是 80 万元、上百万元,甚至更多,这些资金的不同准备,直接影响着您想 购买物业的品质。 更重要的是,在目前尚不规范的房地产市场中,如何防范欺诈,让买房真正成为一件高兴的事呢? 房屋因为涉及的金额巨大,购买它应该是一个比较专业的行为。在一些发达国家,有比较成熟和专业的 房屋经纪人可以为个体购房者提供专业的咨询和服务,个人买房已经有一套比较成熟的模式,法律法规 和操作程序都比较规范,相对来讲,个人买房比较轻松。但是,现阶段我们的个人购房行为还做不到这 么轻松,因为北京的房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业,老百姓自己购买住房也是近几 年才开始的新鲜事,目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪人,因而,每个购 房者都要自己学点买房常识。

购房流程第一步前期准备---2、明确房产所有人
销售员的如花妙语并不能成为购房的法律依据,为了减少购房纠纷, 您在售楼处务必要求销售员提 供以下资料,这些资料是作为一个正规开发商所必备的,您务必逐一详查。 一、营业执照 正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记,您购房前务必查询该企业营业执照是否合法。 二、企业资质 建设部将开发企业的资质分为三级,一级最好。主要是根据开发企业的实力划分。企业资质代表着开发 企业的信誉和市场业绩。点击查询销售机构信用档案。 三、入住时间 是否能按时入住,入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅 质量保证书、住宅使用说明书。 四、入住条件 入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用,是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的 正常使用,以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。 五、车位 小区总车位数,车位为地上还是地下,是否能保证每户一个车位。车位收费标准,是否可售。

购房流程第一步前期准备---3、确定房屋价格位置
当您选定中意的楼盘,来到售楼处,面对热情似火的销售员时,务必要保持冷静的头脑。这些销售 员都经过专业培训,具备一定的房地产专业知识,而且深谙扬长避短之道,自己楼盘的缺陷和不足往往 一笔带过,因此您在与销售员交流是务必小心谨慎,同时,以下我们列出的问题您务必要求销售员给与 明确答复。 提醒:销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据,一切以购房合同及补充协议为准,相 关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇。 一、销售方式 您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于:建筑面积 包含公摊面积,而套内建筑面积不包含)。同时,按照北京市房地要求,凡是在 2003 年 11 月 1 日后取 得销售(预售)许可证的项目必须按套内面积销售。 二、具体价格 您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词,顾名思义均价当然是这个项目的平均价格,但您会发现往往想 买的房子与打出的“均价”会有很大差距,一般来说,多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层;高层 塔楼在6层~8层,户型位置多为东、西向;一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%~ 8%,塔楼是在15%~20%之间。 三、入住时间 是否能按时入住,入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅 质量保证书、住宅使用说明书。 四、入住条件 入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用,是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的

正常使用,以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。 五、车位 小区总车位数,车位为地上还是地下,是否能保证每户一个车位。车位收费标准,是否可售。

购房流程第一步前期准备---4、房屋基础知识学习
购房可不是件容易的事儿。面对售楼处销售员滔滔不绝的讲解以及成堆的专业术语,您是否会感到迷惑不解?因此, 在去售楼处实地看房前,您必须掌握一些基础的房地产知识、术语,这样才不会让那些售楼先生/小姐们觉得你是毫无 购房经验的菜鸟。 一、深圳房地产市场分析 房地产市场总体情况与实时分析 二、购房基础知识 住宅的结构有哪些形式? 商品房的销售面积如何计算? 建筑面积 套内建筑面积 什么是住宅的开间、进深、层高和净高? 什么是是使用率?什么是实用率? 什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率? 名词解释:低层、小高层、多层、板式小高层、跃层、复式 名词解释:TOWNHOUSE、ShoppingMall、宽 HOUSE

购房流程第二步实地看房---1、验看五证二书
购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”,这是法律对销售方的基本要 求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工 程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和 《住宅使用说明书》。 “五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交 易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘,购房者务必看清购买楼层是否 在预售范围内。 两书可以作为商品房买卖合同的补充约定, 并且是房地产开发企业在商品房交付使用时, 向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

购房流程第二步实地看房---2、与销售过招
多听多看 到售楼现场后要多听售楼人员的介绍,不要打断对方的介绍并马上进行洽谈;另外多看模型、样板房、 说明书,充分了解产品。 沉默是金! 购房者在洽谈时要尽量保持沉默,让售楼人员多讲话、多介绍,而不将自己的底牌过早亮出,这样可以 始终处于比较有利的位置。 敢于说“不” 优秀的销售人员往往会提出选择性的问题来让购房者回答,而往往任何一种回答对你都不是很有利,因 此购房者要学会说“不”。

购房流程第二步实地看房---3、实地看房
购房者应进行以下一系列考察: 1、配套设施的考察 住宅配套包括市政基础配套(供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路)、公共设施配套、安全保护 设施等,合理安排,一次建成。 (1)基础设施按规范要求 (2)居住区功能的综合性 (3)商业网点设施的配套

(4)现场看楼宇环境 2、社区环境的考察 环境越来越成为一个时髦的字眼,所有的项目无不在宣称自己的环境适合于居住。其实,一个小区或一 套房子的环境主要包括两个方面:周边地理环境(地段)和社区内的环境。 (1)住在城里方便但不安静 (2)郊区住宅适合休闲 (3)城郊结合部升值潜力可观: (4)谨慎选择社区周边小环境 5)考察小区环境主要注意几个数据:容积率、绿化率、楼间距,居住密度 3、小区环境绿化的考察 根据有关规定,小区环境绿化有以下标准,购房者应基于下列标准考察: (1)小区要封闭管理,保证小区绿化环境是为小区居民服务的,增进居民的领域感,保证小区环境的安 全与安静。 (2)要有足够的绿化面积 (3)绿地应接近居民住宅,以利观赏使用 (4)绿地空间应包含一定数量的活动场地,并布置座椅、铺装地石等设施,以满足居民休息、散布、运 动、健身的需要。 4、物业管理的考察 (1)购房者应了解未来的物业管理公司 (2)购房者应了解物业管理公司今后将提供哪些服务,服务的标准是什么 (3)购房者应清楚今后房屋使用管理维修的具体制度 (4)物业管理收费问题 5、采光条件的考察 6、对开发商的考察 7(1)背景调查购房者在决定选择某个住房后,可以到有关房地产管理部门去作一番调查和咨询。 (2)现场考察为了能够彻底了解房地产开发商的情况,还可到房地产开发商已经开发的居住区去进行现 场考察

购房流程第二步实地看房---4、怎样选套好户型
和福利分房时期大不一样了,现在人们花自己的钱买住宅,当然不是要买大的,而是要选好的。什么样 的房子好?是越贵的越好,越大的越好吗?面对开发商提供的各种户型,购房者应该怎样来选择呢? 中国建筑设计研究院副总建筑师开彦认为,好住宅首先好在功能品质。好房子的标准,应强调符合人的 居住行为。 随着住房从生存型向舒适型及享受型的过渡, 人们花钱买房已不单纯是买面积, 而是买功能, 买品质,买享受。有人提出“设计住宅,首先要设计生活”,不无道理。而我们选择住宅,实际上也等于 在选择一种生活方式。 现在选房,“三大一小”(大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室)模式已经过时了,因为“三大一小”是针对 当时住宅面积控制在七八十平方米左右时提出来的,目的是在有限的总面积里,把房子设计得更舒适、 实用。随着人们居住水平的提高,普通住宅的面积有了稳定的扩大,一套两室一厅或三室一厅的住宅基 本已达到 90 至 120 平方米,从生存型发展到了舒适型。面积扩大了就要求住宅宽敞,空间功能关系合 理,做到公私分区、动静分区、洁污分区,功能要求越来越细化,比如一个客厅演变为一个客厅加一个 餐厅,增加书房、电脑间、管道间兼贮藏室等。卫生间也由洗盆、便器、浴盆这老三件儿,演变为多功 能:化妆、淋浴间,各种设备还要实行分区使用。在总面积相同的前提下,这些功能配置科学合理的房 子,才是好房子。 当你确定了购买的楼盘后,挑选房子从哪里入手呢?开总建议您首先要看房子的方位,即在小区内所处 的位置、朝向、层高,看视线是否开阔,自然景观、人造景观是否优美,采光日照是否充足。第二要看 房子的功能空间配置,是否体现了“以人为本”的精神,即以居住生活规律为原则,满足居住者的生活需 求,实现居者舒适、安全、卫生和健康的生活目标。比如起居厅是否好用,面积、布局是否合理。按照 健康住宅的面积标准,客厅最小不要小于 14 平方米,如能达到 25 平方米较为合适,大于 40 平方米则 不能为工薪阶层所接受。起居厅过大不仅易失去温馨感、亲和感,还会自我感觉冷漠、孤独。由于现在

主卧室已逐渐成为人们的重要的生活空间,舒适性的要求提高了,面积也应适当加大。可进入式衣柜的 出现,也使得主卧室的布局更为合理,房间进深应适当增加。一般认为,主卧室面积不应小于 12 平米, 16 平较为合适。 起居厅和主卧应避免互相干扰, 相对独立。 这种户型往往会多一条内廊, 有人认为此内廊是浪费了面积。 其实厅卧相连的户型虽然没有内廊,但厅内诸多房门附近不好利用,而且卧室受干扰大,动静不分。比 较而言,厅卧分开,卧室私密性得到保证,厅卧功能互不干扰,能更好地满足住户的各种需求。 然后要看厨卫的配置是否科学合理,能否体现洁污分区的原则。要注意管道的走向安排是否合理,注意 房内有无公共干管,如消防管道,上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住 房。

购房流程第三步楼盘比较---1、地段交通
网友提问:如何考察社区环境交通? 专家回复:买房要看周边环境,这是每位买房者都知道的常识。但究竟如何看,却并不是人人都熟悉。 看周边环境,必须以自己选择的新房为中心地,看“衣食住行”及“开门七件事”的配套究竟如何。 一、衣可囊括服装店、裁缝铺、洗衣房等,五金修理店也可以算入其内 二、食为超市、菜场、油酱店、面包店、饮食店、小吃店等 三、住不仅要看自己的房子,也要看周边的楼是怎样的房子,更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽 车、机动车维修点等,绿化如何也须看。 四、行不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等,还要看高架旁的下车道是不是 在你的新房附近,出门是不是单行道等。 五、其他 还得看附近有没有公园、银行、医院,有老人的家庭最好离医院近一点;有孩子的应关心托儿所、幼儿 园、小学、中学等,看马路是不是车辆很多。当然,选房不可能十全十美,应根据每个不同购房者的各 自需求。在考虑周边环境时,我们应做“加法”,多想一点,更仔细一点。而在选择主要项目时,要做“减 法”,要突出自己最需要的,其他的可相应淡化一些。

购房流程第三步楼盘比较---2、社区配套设施
网友提问:如何考察社区配套? 专家回复: 社区布局及配套设施将对您生活产生很大影响, 建议您考察一个项目时, 从以下几方面着手: 一、居住密度及私密性 住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外,还必须考虑视线的干扰。一般情况下,人与人之间的距离 24 米内能辨别对方,12 米内能看清对方容貌。为避免视线干扰,多层住宅居室与居室之间的距离以不 小于 24 米为宜,高层住宅的侧向间距宜大于 20 米。此外,若设计考虑不周,塔式住宅侧面窗与正面窗 往往形成“通视”现象,选择住宅时应予以注意。 二、公共建筑 居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学, 以排除城市交通对小学生上学路上的威胁,且住宅离小学校的距离应在 300 米左右(近则扰民,远则不 便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径最好不要超过 150 米。 三、小区绿化 居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率, 指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地 的百分比。值得注意的是:“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念,绿地不包括阳台和屋顶绿化, 有些开发商会故意混淆这两个概念。 由于居住区绿地在遮阳、 防风防尘、 杀菌消毒等方面起着重要作用, 所以有关规范规定:新建居住区绿地率不应低于 30%。北京城近郊居住区绿地率应在 35%以上,在市 区附近,如果住区绿地率能达到 40%甚至 50%,就比较难得了。 四、小区布局 在居住区规划中,应使住宅布局合理,为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量,要求条形住宅 长轴外墙之间保持一定距离,即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用 1.6 至 1.7H(H 为前排 住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。 塔式住宅采用大于或等于 1H 的日照间距标准。 如果住宅的日照 间距不够,北面住宅的底层就不能获得有效日照。

五、小区内交通 居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”,汽车在小区外直接进 入小区地下车库,车行与步行互不干扰,因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰,小区内的步行道 兼有休闲功能,可大大提高小区环境质量,但这种方式造价较高。 人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。 是否留够了汽车的 泊位,停车位的位置是否合理,一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团,停车场若不得不靠近 住宅,应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外,汽车泊位还分为租赁和购买两种情况,购房者有必要搞 清楚:车位的月租金是多少;如果购买,今后月管理费是多少,然后仔细算一笔账再决定是租还是买。

购房流程第三步楼盘比较---3、开发商实力
期房的最大风险是“烂尾”。所谓“烂尾楼”通常是指那些工程不能按时完成,或者无法全部完成的项目。 期房一旦出现“烂尾”,不仅房产会贬值,而且还会直接影响购房者的正常生活,使购买者经济遭受巨大 损失。俗话说:有钱好办事,开发商实力是保证项目正常建设最关键的保障因素之一。 开发商自有资金充足, 即使在一定阶段内销售出现问题, 也可以保证材料的及时供给和施工的正常进行。 但如果项目是靠“滚动开发的”,也就是需要用销售收入进行工程建设,这样的期房就存在风险了。房子 的销售情况要受市场供需状况及经济环境等因素的影响,一旦房子卖的不好,资金跟不上,工程建设就 要受到影响,房子盖不起来,就更卖不出去,形成恶性循环。 行家认为,银行是否给企业发放贷款主要是看这个企业是否有相应的偿债能力,这可能是对开发商实力 的最直接的判断。对于上市公司来说,可通过公开的财务年报,股票走势等进行判断,这些公司的融资 渠道也比较畅通。对于普通消费者来说,还可以从以下几个方面判断开发商的实力: 1、开发商以往的业绩;2、项目总开发量和开工量。这点非常重要。试想一下,一个总建筑面积为 60 万平方米的大项目,可是首期只开工两栋楼,这样的开发商是有实力吗?3、市场占有率,像万科这样 的企业,同期开工的项目较多,市场占有率非常高,如果没有一定的实力是很难应付的;4、工程进度 情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。

购房流程第三步楼盘比较---4、挑选合适户型
挑选户型应注意以下几个方面: 1.在 100 平方米左右的房子户型设计中,两居室一般是 80-90 平方米,三居室是 110-120 平方米。 两居室中,起居室的面宽最低在 3.8-4 米,厅要大于 20 平方米,主卧要大于 12 平方米,面宽在 3 米左 右,另一个卧室要大于 10 平方米,面宽也在 3 米左右。厨房要大于 3 平方米。三居室的起居室面宽大 于 4,面积要大于 24。 对于板楼而言,进深要比较短,一般在 12-13 米,面宽则在 6 米左右。 2.基本元素包括采光,热,隔音,降噪和通风。对于采光和通风,一般面宽比上进深在 1:1.5 比较合适。 在这方面板楼比塔楼有优势。 3.具体空间上,厨房一定要有,而且应该是中式的 尽管可能使用比较少,但一定要能开火。餐厅可以相对小一些。储物间一定要有,非常重要,中等衣帽 间大小即可,两平方米左右,非常实用。 4.功能分区要明确,流线设计要合理 挑选户型八大忌 1.忌大而无当大户型不能简单的理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设计,房屋整 体功能要相应增加;房屋高度的合理增加;新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高,切忌大而 无当。从我国目前家庭结构看,长时间内都将是三口之家。主导户型至少在十年内仍会以三室一厅或两 室一厅为主。 2.忌一览无余许多老的户型,进入户门后没有玄关设计,厅内景象一览无余,房屋整体缺乏层次感,卧 室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样,通常有“密闭式”和“屏风式”两种设计,前 者会多占用一些空间, 后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风,可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺 术造型。可起到丰富内涵的作用。 3.忌厨厕扎堆不少蹩脚的户型设计中,厨房和卫生间紧连在一起,随着人们生活品位的提高,这种设计 应予弃用。 如果套房的面积较小, 两者难以保持较长的距离, 其房门也最好别设计成相对或并列的形式。

在起居室最好不直接看到卫生间的房门,通过套房的整体户型设计的层次和曲折巧设卫生间,厨房由于 多和餐厅相连,可以设在靠近户门的位置。 4.忌厅内多门起居室(厅)内的户门过多,形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一 点,在实际使用当中,起居室往往变成了过廊和走道,而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视,多门的起 居厅使得以上家具难以摆放,起居厅的连续墙应保持在 3 米以上,以摆放家具。 5.忌光线暗淡在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。 起居室、 厨房、 卫生间的采光效果依次类推。 6.忌动静相扰所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如按照生活起居方便的要 求,卧室位置要求深一些,户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要 的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间,设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧室尽可 能的保持一段距离,以免互相干扰。 7.忌厨房深藏不露厨房在使用中要排放烟气、产生噪音,所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。另 外,要注意厨房或卫生间中管道的处理,如果管道太多且明置,既不美观又挤占空间是一种不可取的设 计。 8.忌房屋通透性差房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏,也是衡量户型设计成功与否的一个重要 标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气阻隔,夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重 要的环保指标,只不过长期以来不太被人重视罢了。

购房流程第四步认购---1、排号
在排号这种认购方法出现之前, 对现房和准现房的认购一般采用先来先选的原始方法。 对于消费者来说, 可以不受干扰地进行选择。选房没有时限,反复、比较着看,交房时的纠纷自然就少了。对于开发商来 说,这种方法几乎没有使用激励机制和宣传策略,售房周期比较长。 排号最早出现在经济适用房的认购中。经济适用房的价格低廉、需求量大,必须排队才能买上房。北京 最近还出现过提前三天排队购房的现象,雇用民工排号也不是什么新鲜事。目前,很多楼盘都采用了排 号的认购方式。排队“抢”房会给消费者造成供不应求的假象,从而促使消费者尽快选择。 更为常见的认购方式是先排号再摇号。如果某一户型或楼层的房号有限,就从已经缴纳订金的消费者中 随机抽取一部分。这种营销方法用竞争机制刺激消费者,你不买后边还有那么多人等着呢。

购房流程第四步认购---2、交定金
网友提问:定金与订金到底有什么区别? 专家回复: 在商品房交易中, 所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。 定金是一个规范的法律概念, 是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中,买家履行合同后,定金应 当抵作价款或者收回; 若买家不履行合同, 无权要求返还定金, 发展商不履行合同的, 应双倍返还定金。 我国《担保法》还规定:定金应以书面形式约定,不得超过主合同标准额的 20%。当事人一旦以书面形 式对定金作了约定并实际支付了定金,即产生相应的法律后果。 另一方面,定金作为合同履行的一种担保,《担保法》中规定:担保合同(即定金条款)是主合同的从合 同,若主合同无效,定金条款无效(另有约定的,按约定)。换言之,若合同无效,定金条款亦无效,收 受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效,过错方应承担相应的民事责任,而不是没收或 双倍返还定金了。 订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保 性质。商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若发展 商不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。 值得一提的是,签订正式的房屋预售契约之前,买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买 卖契约,不具备房屋预售契约的法律效力,只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款,则若购房者 在签订认购书后反悔, 发展商有权没收购房者的定金; 若发展商违约, 不与购房者签订正式的预售合同, 则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金,那么就不具备定金的法律后果 了。 由此可见,定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同,在签订购房合同时,购房者应对 此有充分的理解,并根据自己的实际情况慎重行事。

购房流程第四步认购---3、签定认购书
规避受牵制条款 如果购房人自己想签订认购的话,则要避免认购书中的受牵制条款。 前些年的认购书中往往有这样的条 款:购房人在规定期限内未签订合同的,开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种,其中 主要原因往往是在具体条款上达不成协议。 这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的 存在,开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话,应当避免该条款的出现。 建议购房人要求签订市建委制定的认购书示范文本,该文本充分保护了购房人的利益。该文本第六条规 定:“认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款,但双方未达成一 致意见,自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的,本认购书自动解除;双方也可以协商 解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。”按照该条款, 如因合同条款原因未达成协议的,认购书自动解除,开发商应当返还定金。 应按时与开发商协商合同 认购书中一般约定签订购房合同的时间,购房人应按时前往,否则会造成对自己不利的后果。如示范文 本第五条就规定:“认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的, 出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的,认购人已支付的定金不予退还,出卖人有权将该商 品房另行出卖给第三方。”所以,购房人一定要注意该时间的规定。 如果购房人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同,一定要取得开发商的同意。经常会出现认购人 不能按时签约的情况,购房人一定要与开发商协商,取得其同意。同时,还应让开发商给予书面确认, 认可延期谈判,并约定谈判的具体期限。

购房流程第四步认购---4、如何退定金
对于目前在房地产买卖合同交易过程当中开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买 卖合同的做法导致的众多买房人定金不能退回的问题,引起众多已购房者的愤怒,也引发了准备购房者 的担心与疑虑。那么对于购房定金问题,购房人是如何理解的,遇到购房定金问题又是如何做的,对购 房定金问题法律又是如何规定的,购房定金什么情况下能退,什么情况下不能退,如果定金能退,那么 用什么方式退?怎么样将不能退的定金退回? 一、定金能不能退。目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等 方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见,大多数 开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定,对买受人极为不利,使买受人在签约时处于受制于人的 境地,买受人往往在定金不退的压力下,违心地接受开发商的不平等条款,自己的真实意思也不能体现 在合同中,有失合同公平、公正的原则。好多购房人认为,购房定金与其它商品交易一样,就像平常买 东西一样, 交了定金就是这个东西给我留着, 我准备要了, 如果东西我不要了, 定金就算我给你的赔偿, 以此类推到房子上,认为一旦签订了商品房认购书,无论什么原因房子最终没有买成,定金就一定不能 返还了,有些人甚至自动放弃了取回定金,这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件 下定金可以退,什么条件下定金不能退? 二、定金的法律规定。到目前为止,涉及到定金的法律规定有下: 《合同法》《担保法》《担保法司法 、 、 解释》《商品房买卖合同纠纷司法解释》 、 。部门规章有: 《商品房销售管理办法》等。 《中华人民共和国 合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定 金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》第八十九条 规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无 权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法 司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的 一方拒绝订立主合同的, 无权要求返还定金; 收受定金的一方拒绝订立合同的, 应当双倍返还定金。 《最 高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条规定: 出卖人通过认购、 订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立 商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买 卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。另外,建设部的《商品房销售管理办法》规定: “符 合商品房销售条件的房地产开发企业,在订立商品房买卖合同之前,向买受人收取预订款性质费用的,

订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款,当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企 业应当向买受人返还所收费用” 除了法律法规及部门规章的规定之外,北京市房屋交易相关主管部门也 。 做了一些的工作,比如在 2005 年 3 月 15 日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北 京市商品房认购书》格式合同,要求开发商按此格式合同的内容执行。认购书的格式条款内容实际上是 对《合同法》《担保法》《担保法司法解释》《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体 、 、 、 化。该认购协议书的第四条规定:认购人同意在支付定金之日起_____日内,与出卖人协商商品房买卖 合同的相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限,而非终止时限)。第六条规定:认购人在第四 条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款, 但双方未达成一致意见, 自第四条第 二款约定的期限届满之次日起超过___日的,本认购书自动解除;双方也可以协商解除本认购书。出卖 人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。从以上的法律规定及具体行政措施 我们可以得出如下结论:商品房认购书作为商品房买卖预约合同,其中的定金条款,是在一方违约,导 致无法签订商品房买卖合同时,对守约方的保护和救济。然而,当双方对正式的商品房买卖合同主要条 款不能协商一致时, 不能认为任何一方存在违约行为。 在这种情况下, 认购书中的定金条款就不适用了。 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理,即买受人因自己 的原因放弃购买此房屋,不来签订买卖合同,或者出卖人违约,不卖此房屋,那么不履行约定的义务一 方无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定的义务,应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双 方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销 售契约及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,不能归责于任何一方,所以出卖人应把定金全数 返还买受人。 三、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书,不要交定金。在商品房的 交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序, 双方经协商一致,可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成,购房者可以全身而退, 不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金” “预付款” “保证金” “诚意金” 、 、 、 、 、“押金” “订约金”等,这样一旦房 、 屋买卖合同签不成所交款项能退回,退回的法律依据有两个:一是《担保法司法解释》第一百一十八条 规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事 人主张定金权利的,人民法院不予支持;二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品 房买卖合同担保的,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将 定金返还买受人。另外,司法实践一般认为, “订金”等费用是预付款性质,因双方未签订商品房买卖合 同开发商取得了该款项,属于不当得利,因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议 时明确约定对自己有利的内容,如什么条件下定金可退,不退定金的法律后果及违约责任如何承担。最 后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》 , 不同意开发商对此认购书的内容做修改。 四、如何退定金才能成功。通过以上的分析,我们知道退定金是有一定条件的,即因合同条款达不成一 致意见可以退,另外,必须是在认购书约定的期限内来签合同,要想退定金必须要证明这一点。购房人 可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明,也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不 想要此房,属于违约行为,但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外,对于内部认购等 无销售许可证或产权证的项目,因本身不具备销售条件,因此任何情况下定金都可退,无需做大量的取 证工作,直接起诉即可 房地产合同相对比较复杂,须谈的事项很多,有时须历经数轮,持续很长时间,为避免日后因条款原因 无法签订合同情况下退还定金方便, 最好在合同正式谈判之前要求开发商出具购房人前来谈判的书面凭 证。

购房流程第五步合同---1、购房合同范本
1、本合同文本为示范文本,也可以作为签约使用文本。签约之前,买受人应当仔细阅读本合同内容, 对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地房地产开发主管部门咨询。 2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 3、为体现合同双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定货补充约定。 双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后,未被修改的文本印刷文字

视为双方同意内容。 4、本合同中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方应当协商确定。 【】 中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时,应在空格部位打× ,以示 删除。 6、在签订合同前,出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

购房流程第五步合同---2、补充协议
我们通过整理网友提供的补充协议,将其中涉及房屋质量的条款汇总如下: 1、墙体:住宅内部无任何裂缝;如果双方无法对是否是裂缝进行确定的,由出卖人申请有关机构就此 问题进行评价;保温层墙壁表面平整,瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙。 2、管线:管线安装与室内表面的平整,不在商品房内通行任何公用管线,任何管道的安装不影响房屋 室内表面的平整。 3、防水标准:房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水。 4、配套设施:保证买方水、电、电话、闭路监控系统的正常使用,并在一定时间内内保证煤气、有线 电视、宽频网络入户的正常使用,以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设 施正常使用。 5、小区规划:买方不得擅自变更公共设施(停车场、加工层、园林绿化等)设计和用途;车库、泳池、 绿地等公共设施的权属依据国家法律和地方行政主管部门的文件规定执行;公共设施是小区配套,不允 许用作营业性用途;商品房楼顶和外墙所有权归全体业主,买方和物业管理公司可以无偿使用,但不得 在楼顶设置无线电发射及产生噪音或影响安全的设备和广告设施; 不得在外墙设置影响买方采光、 通风、 安全、景观及产生噪音和污染的设施 6、房屋面积问题: (1)、买受人在入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量,如果测量结果与出卖人提供的测量结果有 差异,则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定,在此以前买受人有权先行入住,并且根据最有 益于买受人测量的结果支付相关费用。 (2)、买受人所购商品房使用面积经过实际测量后,小于平方米的,出卖人应当根据与约定使用面积的 差值,双倍向买受人支付多收价款,并且应当据实办理产权登记。 (3)、买受人对任何一个尺寸的测量结果,与出卖人提供的图纸不符,则视为出卖人提供的公摊面积不 合法,买受人有权拒绝支付公摊面积的费用;买受人不得以此为理由拒绝交付房屋,并仍然应当及时为 买受人办理《房屋所有权证》 。 房屋质量问题无疑是所有合同、 条款中的重中之重。 一旦发生重大问题, 将会直接影响到购房者的入住、 装修。 同时, 由于建筑主体结构的不可逆转性, 当您入住后再发现重大问题, 往往为时已晚。 因此在 《补 充协议》中约定房屋质量的内容是十分重要的。 以下问题务必要求开发商在《补充协议》做出明确陈述: 小区规划面积问题水、电、煤气(天然气)开通时间 我们通过整理网友提供的补充协议,将其中涉及收房入住的条款汇总如下: 1、交付程序(以下流程 1-4 步可在一天内完成,第 5 步视开发商而定,一般在收到入住通知书三天后可提 供): (1)出卖人向买受人发出入住通知书; (2)买受人书面签收“收到入住通知书” (如购房者对房屋质量、入住条件有异议,可拒绝签署) ; (3)买受人书面签收“住宅钥匙收到条” ; (4)出卖人提供住宅质量备案表; (5)出卖人提供本住宅长度高度细节尺寸及面积测量结果;(6)上述条件缺少任何一条,均不构成住宅的 交付。 2、交付前的观察验收:买受人在出卖人所建房屋完工后,可以进入室内进行观察,并可以聘请相关专 家对其进行评价,出卖人及其聘请的机构或人员,不得以任何理由阻止买受人及有关人员进入。买受人 可以进行如下评价与验收:质量验收、设施验收、环境验收、其他验收。 3、延迟交付:当出卖人无法按期交付时,则买受人可以做出如下选择:通知出卖人解除合同,或者继

续等待出卖人。详见购房合同第八条 4、交付效力:出卖人将房屋交付给买受人后,买受人即享有房屋的使用权、占有权、出租权、收益权, 并有权对房屋进行装修。 5、住宅质量保证书:其内容不得低于政府最低标准。 6、住宅使用说明书:其内容不得低于政府最低标准。 7、不可抗力明确说明(一般包括): (1)人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害和事件;(2)为遵守、配合政府的法规、政策的变化 或因政府部门有关机构的行为而引致的延误; (3)非出卖人原因,而供水、供电、供气部门未能按时接通室内外的水、电、气等设施; 8、物业相关:物管公司、服务期限、管理费用(明细)、管理责任 9、明确收房入住时需缴纳费用 收房入住一直是购房者与开发商矛盾的焦点,以下为开发商交房的必须条件,您务必谨记: (一)取得建筑工程竣工验收备案表; (二)取得商品房面积实测技术报告书; (三)预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的 7 日前书面通知预购人办理交付手 续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时,房地产开发企业应当向预购人出具前款规定 的文件;交付住宅的,还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 ” 我们通过整理网友提供的补充协议,将其中涉及产权过户的条款汇总如下: 1、产权证取得: (1)、所有权取得标志:所有权的取得以《北京市房屋所有权证》为标准。 (2)、所有权取得时间:从_年_月_日开始,即确认为无法取得。 (3)一旦无法取得产权证后,出卖人应当 30 日内立即退还买受人已经支付的房屋款,并且赔偿买受人因 此而产生的一切损失。 (4)、当无法取得产权证后,买受人有权选择是否退房,如果买受人同意延长,则可向出卖人发出同意 延长办证期的书面证明。 2、办理产权证费用问题:出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人,出卖人经过审查后认为买受 人目前的身份可以成为合法的购买人, 因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在北京市房屋 登记部分机构取得《北京市房屋所有权证明》 ,如买受人无法取得上述证明,则出卖人应当在 10 日内立 即退还买受人已经支付的房屋款,并且赔偿买受人因此而产生的一切损失:包括银行的贷款利息、银行 的罚金、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的租赁费用、交通费用、因 重新购买房屋而产生价格上涨的损失。 3、开发商代办产权证事宜:出卖人办理产权证:出卖人在买受人入住前 30 天通知买受人办理产权证所 需要的全部材料, 买受人提供全部材料后 60 日内出卖人将办房屋所有权证的全部资料(包括出卖人的全 部资料)交付给北京市房屋所有权证颁发机构, 并且出卖人承诺在_年_月_日前为买受人办理完毕房屋所 有权证;此后买受人不能取得所有权证的,买受人有权退房,并且要求出卖人承担违约责任。 4、退房相关:买受人提出退房要求后,出卖人除承担前述条款的义务外,还应当赔偿买受人的因取得 全部损失所支付的其他相关费用。 产权对购房者来说至关重要,您要想避免产权纠纷,请牢记两条: 1、严格审查开发商提供的“五证” 尤其是“土地使用证”的正本记事栏中,有无土地被抵押的标注,也可 , 以登录“北京市房屋土地权属登记事务中心”进行查询 2、严格审查购房合同第十五条,明确约定开发商在若干工作日内办理产权登记。

购房流程第五步合同---3、合同陷阱
单方扩大解约权 实例 1:《× 居商品房认购书》中规定:“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合 × 同》及交付首期房价款,则甲方有权单方面解除本商品房认购书,并不退还定金。” 实例 2:《× 花园商品房认购协议》中规定,“认购方应在 2003 年× 日之前前往签订《商品房买卖合 × 月× 同》,逾期者视同违约,开发商不另行催告,本协议自然作废。” 点评意见:订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行,任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人

民法院的司法解释,在商品房买卖中,买受人迟延履行债务,出卖人要进行催告,催告后,买受人还有 三个月的宽限期,如在此期限内仍未履约,方可解约。此外,条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时 签署”等内容都不具体明确。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况,如不可抗力、 意外事件、经营者自身责任等,故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能。上述格式条 款加重了消费者责任,单方扩大了经营者解除合同的权利,剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利, 侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。 任意使用免责权 实例:某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定:非出卖人原因造成的延误因素包括但不限 于:政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施 工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。 点评意见:在上述原因中,有的确实可以作为免责事由,如不可抗力等,但也要甄别情况实行部分或全 部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成,如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天 气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等, 这种情况下应由开发商向购房人承 担违约责任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的,不能作 为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的,开发商应向消费者承担违 约责任,再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围,将第三方对开发商违 约的风险转嫁到消费者头上,使开发商的逾期行为不必承担任何责任。 违约责任不对等 实例:某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容:“(1)甲方须于× 年× × 月× 日前将房产交付使用,甲方若延期交房,则每迟交一个月,按乙方已付房款 3%计算罚金,付给乙方作 赔偿。(2)乙方若未按期限向甲方缴清房款,视为违约,甲方有权从乙方已交购房款中,扣罚 10%的金 额作违约金,同时不予办理进户手续。” 点评意见:上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。 经营者延期交房必须等一个月后方 计算罚金,且额度仅为消费者已付房款的 3%;消费者若未按期交付房款,则立即视为违约,并扣罚消 费者已交购房款的 10%作违约金。由于商品房的标的额大,双方承担的违约金数额相差悬殊。这种条款 的实质是设置陷阱,加重消费者责任,减轻经营者责任。违反了法律的公平原则,消费者可依法申请人 民法院或仲裁机构予以撤销或变更。

购房流程第五步合同---4、如何签定合同
购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事,因购买商品房而发生的 纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此,在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的 产生起到良好的防范作用。目前,商品房销售分商品房预售和商品房现售两种,现在试分析购买预售的 商品房应注意哪些事项。 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前, 将正在施工的商品房预先出售给购买 者,购买者交付定金或预付款,在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节: 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定: 1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开 发企业进行房地产开发和预售的前提条件, 在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买 者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证,以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提,房地产开发企业只有在其建设项目符 合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上,并且已经确定施工 进度和竣工交付日期。 此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房,避免开发商过分依赖预售款从 事项目开发,防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得商品房预售许可证明(在本市开发房地 产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明)。此规定的目的在 于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下,从而保证商品房预售的合法性。

二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、 土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、 房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽 然对商品房预售的条件和程序进行了规定, 但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应 在合同中明确。 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如地震、 洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务。 9、物业管理条款。 10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款。 下面说说购买现房应注意的事项: 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001 年 4 月 4 日,建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年 6 月 1 日起正式施行。规定房 地产开发企业现售商品房应具备下列条件: (一)现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (四)已通过竣工验收; (五)拆迁安置已经落实; (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设 施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; (七)物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房; 也不得采取售后包租或者变相 售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的, 订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企 业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本情况; (三)商品房销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; (六)装饰、设备标准承诺; (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、 责任; (八)公共配套建筑的产权归属; (九)面积差异的处理方式; (十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争议的方法; (十二)违约责任;

(十三)双方约定的其他事项。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的, 当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差 的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理: 1、面积误差比绝对值在 3%以内(含 3%),据实结算房价款; 2、面积误差比绝对值超出 3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出 退房之日起 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的, 产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在 3%以内(含 3%)部分的房价款由买受人补足;超 出 3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积 误差比绝对值在 3%以内(含 3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出 3%部分的 房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 最后还要注意以下同方面: 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指《国有土地使用权 证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程 开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也 是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积 108 平方一般不构成问题,因为两个 70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发 商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量二查“两书一表”三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序,但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业 主先在收楼文件上签字, 再发批准条, 让业主到物业管理处去拿钥匙。 等业主进得房去, 发现存在问题, 申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况,业主应坚持先验房、后办理手续,并应将验房时发现的房 屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收,以免留下后患。或者可在 收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点: 第一、详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象; 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符; 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用; 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题; 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题; 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并 要求开发商签字、盖章。 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是 针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我 国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范,问题比较少;而 目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没 有这张《备案表》,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。 《竣工验收备案表》 对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,出 了问题,如果是发展商的过失,可以追究其责任。 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前,您一定先签订《物业管理公约》,做一个事先约定, 避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费 怎么核定, 做到明明白白。 同时, 考察一下您的小区物业管理公司的资质, 是否具备您要求的管理标准。 其后,还要了解您所买的物业公摊面积有多少,您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测

绘队出具的《竣工实测表》,做到心知肚明。在基本程序全部完成之后,您就可以签收《房屋验收单》 了。

购房流程第六步贷款---1、商业贷款
商业房贷是指在购买普通商品住房时,您可以您所购住房抵押,或以您自己或者第三人所有的其他财产 作为抵押物(质物),或者由第三人为贷款提供连带保证责任,向银行申请个人住房贷款。

购房流程第六步贷款---2、公积金贷款
住房公积金贷款是指由北京住房公积金管理中心及所属管理部,运用住房公积金,委托银行向购买、建 造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款,并由借款人或第三 人提供符合北京住房公积金管理中心要求的担保。

购房流程第六步贷款---3、付款方式
一、一次性付款 是过去最为常见的付款方式,目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。 利: 一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的 5%左右的优惠, 如是现房则能很快获得房屋的产权, 如果是期房则这种付款方式价格最低。 弊:一次性付款需要筹集大笔资金,且损失此项资金的利息,对经济能力有限的购房者压力较大。如果 是期房的一次性付款,开发商有可能不按期交房,造成利息甚至全部房款损失,购房风险大。 二、分期付款 又分为免息分期付款和低息分期付款,是目前比较吸引人的付款方式。 利:缓解一次性付款的经济压力,也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。 弊:分期付款随着付款期限的延长,利率会越高,房款额比一次性付款的房款额高。 三、按揭付款 即购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作抵押,由银行先行支付房款给开发商,以后购房者按月 向银行分期支付本息的付款方式,因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求,所以成为促进房地产 市场活跃的最有效手段。 利:可以筹集到所需资金,实现购房愿望,花明天的钱圆今天的梦。 弊:目前手续繁琐、限制较多。 四、公积金贷款 居民购房除了动用历年的积蓄,购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款, 仍不足部分则 再申请由银行个人住房按揭贷款解决, 目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结 合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理,毕竟每户家庭可以计贷 的个人住房公积金额度不会很多,若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。 个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款,具有一定的政策补贴性质,只要个人所在单位建立过住 房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款,它最大的优点是利率低,1 年至 5 年档,年利率只有 4.14%,6 年至 30 年档,年利率也不过 4.59%,不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率(一般比 银行个人住房按揭贷款利率低 1 个百分点左右),而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说,在 公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。 下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比 较:十万元存五年定期,五年后,客户可得利息 14400 元;申请公积金贷款十万元,在贷款利率水平不 变的情况下,五年后,客户需支付利息 10880 元,存贷之间的利差为 3520 元。而且,贷款金额越大、 期限越长,利差就越可观。

购房流程第七步收房---1、收房流程
建议收房日期: 一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早,建议大家不要在第一、第二天去收房,因为在那两天, 同时来收房的人会很多,而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子,最好是第三天或 第四天比较好,需要带的工具: 1)1 只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

2)1 只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3)1 只塞尺--用于测裂缝的宽度 4)1 只 5 米卷尺--用于测量房子的净高 5)1 只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6)1 只计算器---用于计算数据 7)1 只水笔--用于签字 8)1 把扫帚--用于打扫室内卫生 9)1 只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。 正常验收房子时间一般是持续 2-3 个钟头,建议早晨 8:30 去或下午 2:30 去。 过程 1)去物业部门查看资料部分,分别有以下几份资料需要查验: A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B、《住宅使用说明书》--可带走 C、《竣工验收备案表》 D、面积实测表 E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 如果房产商准备充分的话,一般 10 分钟即可查看完资料。 2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致, 结构是否和原设计图相同, 房屋面积是否经过房地产部门实际测量, 与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同,看之间的误差为多少,一般为 3%,3%之内不考虑, 超出部分进行处理,建议定合同为 2%误差,但是不超过 5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时 间因人而变,时间为 30--40 分钟 验收房子 看完那些资料后,基本就可以去验收房子了,凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用, 此时物业会催促你来交付,可同他们交流,验收好后,再交付费用.从物业处拿钥匙,分别应该有楼层 钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房 子里了。(记得拿那些工具哦) 1)详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大) 【提示】:由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用 蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看了 2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝【提示】:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山 墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。 3)仔细检查地面,仔细检查地面有无空壳开裂情况。 【提示】:如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里 关系。以上 2-3 项可用工具小榔头和塞尺。 4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压, 二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 【提示】:关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5)验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房 和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 【提示】:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一 塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。 6)验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高 2cm)。然后约好楼下的业主在 24 小时后查看其家 厕卫的天花。 【提示】:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。 7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符; 【提示】:通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实。 8)测量一下楼宇的层高,用 5 米卷尺即可,采样数据来源地点与具体数据,最好把水表、电表数字、楼 高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上,同时把一些验收

房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 最后好了,检查完这些工作,如果没问题的话,那就交钱去吧;若有问题,需要同物业人员确定解决方 案和解决日期,看解决结果是否影响收房,若影响,需要进行交涉了。

购房流程第七步收房---2、如何验收房屋
购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验, 看是否有所变动, 是否按合同要求进行过维修改造, 维修改造质量和水平是否满意,有关文件是否符合、齐全等,都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验 收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙,开发商的交付义务才算履行完毕。 即使您掌握不了上述专业的验房方法,没关系,因为在您入住小区前,您所在小区的物业管理公司与开 发商签订委托物业管理协议前,为了减少将来自身的麻烦或纠纷, 他们已代您对小区所有房子进行了质 量验收,在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了 国家对房屋交易的新规定, 即: 商品房交付使用时, 预售人必须向预购人提供 《商品房住宅质量保证书》 和《住宅使用说明书》 ,其与合同具有同等法律效力。

购房流程第七步收房---3、缴纳税费
一、交易过程中需交费用 印花税:房价款的万分之五 二、申办产权证过程中需交费用 登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等 三、入住过程中需交费用 物业管理费及供暖费 四、办理按揭须缴纳的费用 保险费:财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次性交。 五、办理公积金需缴纳费用 1、评估费:评估价格 100 万以下部分收取评估结果的 0.5%,以上部分 0.25%。 2、保险费:财险:保险费=贷款额*年费率*年限系数 综合险:保险费=贷款人年限对应系数*贷款额

购房流程第八步房产证---1、业主办理房产证
正常情况下,从向房地局提交文件之日起,大约两个月后可领取产权证。 如果是一次性付款,则可自办产权证。大致流程如下:到房地局领表和交纳公共维修基金等费用,到开 发商指定的房屋面积计量站出测绘图,根据测绘图填好表格拿到开发商处盖章、领取正本合同,然后约 开发商一起共同到房地局提交前述相关文件即可。 需注意:要向开发商确认,你所购房屋的产权证在哪个房地局办理,然后再办或者直接向该局查询。 如果是按揭贷款买房,根据几大商业银行的借款合同,均有需委托开发商代办产权证的条款,即产权证 只能委托开发商代办,自己不能办理。

购房流程第八步房产证---2、委托他人办理
委托办理房产证代理费用自行商定 刘先生:我父母于 2004 年 6 月购买朝阳区双桥一处商品房,一次性付清全款。 2004 年 7 月开发商让交 700 元办理房产证,我们没有经验,交了。后来听有的邻居说自己去办才 100 多元,请问我们应该怎么办? 北京亿中律师事务所王京平律师答复:按照相关规定,你可以委托出卖人(开发商)或第三人代为办理房 地产权属证书,具体代理费标准由双方当事人协商确定。 但如果你们不愿开发商代为办理,可书面解除代理关系,向其索回相关代理费用。

购房流程第八步房产证---3、办理步骤
网友提问:办理商品房产权证需经过哪些程序? 专家回复:下面给您列出的是一般程序,但是在实际操作中经常不能按照规定的时限完成,如果您的购

房合同中对产权证的办理有约定,那么能更好的保护自己的利益。 居民在办理商品房产权证时,一般按照下列程序进行: (1)鉴证。购房者在与开发商签订购房合同后 15 天内,将合同送房地产交易所办理交易鉴证备案手续; (2)登记。购房者在使用所购商品房后 3 个月内,到房屋产权监理所办理产权登记手续。登记时,须提 交下列材料:购房者的身份证和私章,鉴证过的购房合同以及由开发商出具的购买商品房办理产权证明 书、购房发票、红线图、位置图(蓝图)、平面图(蓝图)。登记完毕领取收件收据。 (3)交费。受理登记 15 个工作日后,到房屋产权所交齐登记费、鉴证费等有关费用; (4)领证。房屋所有人凭身份证、私章、收件收据和收款票据领取《房屋所有权证》 。

购房流程第八步房产证---4、不登记的弊端
网友提问:不办产权登记对权利人会产生什么影响? 专家回复:许多人不重视产权登记,特别是居住祖屋的人。须知道,这样会给以后的生活带来麻烦,自 己的权益得不到有效的维护,其影响主要有: (1)未经登记的房屋所有权转让时,受让方无法了解拟受让产权的状况,交易就难以成功,即使私下成 交,也难以办理产权交易过户手续; (2)未经登记的房地产因无法向贷款方提交房地产权证书,不能抵押、投典; (3)当权利人因房屋所有权、土地使用权与他人发生纠纷或遭到非法侵害时,因无法向行政、仲裁或司 法机关提交有效的法律凭证,增加了司法实践的困难,而且有可能使自己的权益得不到有效保护; (4)当权利人将自己所拥有的房屋进行抵押、投典,由于未对他项权利进行登记,一旦抵押人需处分抵 押物时,由于未经登记房屋他项权利,其优先受偿权不受法律保护; (5)房屋建筑及使用情况发生的变化不及时登记,一旦遇到拆迁时,当事人因缺乏依据就会得不到有关 补偿,造成不必要的损失。

购房流程第九步物业---1、物业管理内容
一、住宅小区物业管理的内容 包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环 境等的管理。 二、住宅小区物业管理的对象 住宅小区的物业管理,管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理,不是限制他们的 人身自由,而是管理他们在小区居住时的部分行为。 三、住宅小区居住设施管理 住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同,只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理。管理重点在 共有部分。住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害,有使用过程中产权人与使用人、不同产权人 之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节。 住宅小区的公共设施,管理是受各系统市政部门所有者的委托,代管各系统的运行状况及运行结果,代 缴各种有关费用。 四、居住环境管理 住宅小区物业管理的自然环境管理,是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生,对人为环 境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境,维护是一种环境秩序。 住宅小区自然环境是客观存在的, 不能人为创造, 也很难改造。 只能对现有环境进行有效的了解和监测, 及时纳入物业管理公司管理档案。

购房流程第九步物业---2、成立业主委员会
如何成立业主委员会 写在前面:本文从解读政府有关部门关于成立业主委员会的规定、介绍成立业主委员会的步骤、成立业 主委员会需注意的策略等几个方面手把手教您成立业主委员会, 并提供了笔者写的几个成立业主委员会 相关文书供想成立业主委员会的业主参考,由于本文较长,笔者想不出能够全文刊登的报纸,故发在网 上,欢迎平面媒体根据自己报社掌握的尺度进行转载,同时更欢迎关心成立业主委员会的网友在自己小

区的论坛上进行转载。 手把手教您成立业主委员会 很多业主反映想成立业主委员会难,这里有个别政府工作人员违法行政的问题,也有业主没有掌握成立 业主委员会的方法问题,现在新的《物业管理条例》公布了,为成立业主委员会铺平了道路,业主只要 学会如何运用这个法律武器,掌握正确方法,9 月 1 日以后,业主要想成立业主委员会其实并不难。 不要把自己的武器送给对方 成立业主委员会和成立公司一样,首先要了解政府对成立业主委员会的程序要求和法律赋予业主的权 利,评论法律和政府规定是否合理合法,不是我们业主成立业主委员会时要做的事,否定法律和政府规 定或自己给自己加紧箍咒、自己把成立业主委员会复杂化或想得神乎其神,不仅与事无补,反而等于缴 械投降,甚至是自己把手中的武器送给了对方。 成立业主委员会规定的五项解读 今年 9 月 1 日开始实行的《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面,现笔者 逐一加以解读: 一.业主大会的成立 规定:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导 下成立业主大会,并选举产生业主委员会。 解读:业主大会由业主自行成立,但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导, 具体到北京,目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。 指导不等于领导,业主要求成立业主大会,应通知区、县小区办,请求他们派人指导,如果他们不指导, 则属于区、县小区办不作为,并不影响业主自行成立业主大会。 北京对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516 号文的规定:“拥有 1 0%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的,各小区办应在收到书面申请后 15 日内,作出 是否符合组建条件的书面答复。” 而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件,北京可参照以下两项规定: 京政办发〔2001〕91 号文规定:“凡商品房、经济适用住房入住率超过 50%,或首户入住已满二年的新 建居住小区,应组建业主委员会;1994 年底前投入使用的老旧小区,房改售房率超过 50%的,应组建 业主委员会。” 京国土房管物<2002>316 号文规定:“对于整体规划、分期建设的住宅小区,在组建管委会时、凡已入 住投入使用的住宅小区,符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发<2001>91 号) 管委会的条件,应一并选举产生管委会,不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分,管 委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。” 二.物业管理区域的划分 规定:一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑 物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 解读:成立业主大会,业主首先要确定自己所在的物业管理区域,在北京可参照京房地物字【1998】3 08 号文的规定:“物业管理区域的划分,原则上以相对封闭,配套设施、基础设施相对集中,能独立使 用为条件,但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在 20 万平方米以下。” 三.业主大会投票权确立 规定:业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具 体办法由省、自治区、直辖市制定。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和 委员任期等事项作出约定。 解读:第一次业主大会投票权由地方政府制定,以后业主大会投票权由业主大会自行约定。 北京的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第 485 号文:“产权人投票实行住宅房屋每一 单元房一票;非住宅房屋每 3000 平方米一票,不足 3000 平方米的,每一产权证一票。”和京国土房管 物<2002>316 号文:“在已确定物业管理区域的,原开发建设单位在住宅尚未售完之前,其住宅所拥有 的产权份额超过全部住宅物业 20%的、召开产权人(代表)大会时,其投票权及实际投票额按 20%的份额 计算,超过部分不再予以计算。”的规定加以确定。 四、业主大会的开会要求和表决方式

规定: 1.召开业主大会会议,应当于会议召开 15 日以前通知全体业主。 2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内 持有 1/2 以上投票权的业主参加。 3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。 4.业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权 1/2 以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、 业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理 区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。 6.住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。 解读:业主大会开会要提前 15 天以上通知全体业主,并告知相关的居委会,业主大会不一定要采用开 会形式进行,业主大会作出一般决定,经物业管理区域内全体业主所持投票权 1/4 以上即可通过,业 主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和 续筹方案的决定,经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。条例没有规定成立业主大会 要经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过,也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决 议,因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。 北京的业主目前可以参考京房地物字【1998】308 号文的规定,通过公告方式选举产生第一届业主委员 会。采取通过公告方式选举产生的,应依照下列规定:l.筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会 章程和管委会委员候选人和选举办法, 同时书面送达全体产权人上述材料; 2.在选举办法规定的时间内, 筹备组未收到占总票数 50%以上的反对票,即可向各区县小区办进行业主委员会成立备案。 五.业主委员会备案 规定:业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部 门备案。 解读:业主委员会成立不用再经区、县人民政府房地产行政主管部门批准,成立之后在 30 日内向区、 县小区办备案即可。 备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会,只要成立程序不违反法 律限制即可备案,成立业主委员会的行为由业主负责;审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府 房地产行政主管部门的要求,区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责 任。 业主委员会的角色 业主公约、业主大会、业主委员会概念 业主公约是指由业主承诺的, 对全体业主具有约束力的有关物业使用、 维护及其管理等方面行为的合同。 业主大会是指在一个物业管理区域内的所有业主,在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门的 指导下成立的组织。 业主大会代表和维护物业管理区内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大 会实行表决制, 每位业主根据自己拥有物业的建筑面积确定投票权。 业主大会分为定期会议和临时会议。 定期会议依首次业主大会确定的议事规则中规定的期限定期召开;临时大会经 20%以上本物业业主提 议,即可召开临时物业大会。业主大会职责: 制定或修改业主公约和业主大会议事规则。 聘任或解雇物业管理公司。 决定专项维修基金的使用和再筹集,监督维修基金具体使用的实施情况。 选举、变更业主委员会委员,监督业主委员会的工作。 制定、修改本物业区域内公用部位和公共设施、设备的使用规则和制定本物业内公共治安秩序和环境卫 生的管理等问题的管理规章制度。 根据法律、法规规定的其他职责。 业主大会选举设立业主委员会,业主委员会是业主大会的执行机构。 业主委员会的权利和义务 业主委员会, 是指由物业管理区域内业主代表组成, 代表业主的利益, 向社会各方反映业主意愿和要求, 并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权, 它代表该物 业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。 业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生,每届任期 2~3 年,可连选连任。业主委员会委员由 业主担任,业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。一般说来,一个物业管理区域成立

一个业主委员会,根据物业管理区域规模大小,由 5~15 人组成。如北京新规定:凡商品房、经济适用 房入住率超过 50%,或首户入住已满 2 年的新建居住小区,均可组建业主委员会。 业主委员会是业主大会的执行机构,其权利为: (1)召集业主大会会议,修订业主公约、业主委员会章程; (2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同; (3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同; (4)审议年度管理工作计划、年度费用预算。 (5)监督公共建设、公共设施的合理使用。 (6)监督业主公约的实施; (7)业主大会赋予的其他职责。 业主委员会的义务有: (1)向业主大会报告工作。 (2)执行业主大会通过的各项决议,接受广大业主的监督。 (3)贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定,协助物业管理企业落实各项管理 工作。 (4)接受政府行政管理机构的监督指导,执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求。 (5)业主委员会作出的决定不得违反法律、法规政策,不得违反业主大会的决定,不得损害业主公共 利益。 业主委员会与物业管理公司的关系 业主委员会与物业管理公司实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制, 两者之间具有一定的法律关 系和经济关系。 从法律关系上讲,业主委员会与物业管理公司是委托者与受委托者、聘用与受聘的关系。在法律上,业 主委员会有委托与不委托,聘用或不聘用的权利;物业管理企业也有接受或不接受委托,受聘或拒聘的 权利,两者是平等的。 从经济关系上讲,物业管理企业提供物业管理服务是有偿的,在提供一定的服务的同时,也应获得相应 的报酬;同样,业主在得到服务后,也应付出相应的费用。 物业管理企业向业主委员会和广大业主负责, 并接受监督;而业主委员会及广大业主应协助物业管理企 业开展工作,并交纳各项费用。双方在经济关系上也是平等的。

购房流程第九步物业---3、物业纠纷
网友提问:我两年前未交的物业管理费,两年中业主未收到物业公司的文字催函(交费通知书)。两年后, 物业还能起诉业主吗?诉讼时限通常是多长时间? 专家回复:诉讼时效一般是两年,从已知或应知权利被侵害时起算。就你的情况,物业能起诉,超过诉 讼时效丧失的是胜诉权,而不是诉权,起诉后可能会以超过诉讼时效为由驳回起诉。

购房流程第十步退房---1、退房条件
网友提问:买房人在什么情况下可以退房? 专家回复:一、置业者与开发商签订的房屋销售合同无效,置业者有权退房。置业者与开发商订立的房 屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后,置业者则有权退房,开发商应将购房款退还置业者。 通常,导致房屋销售合同无效的表现形式主要有以下两种: (1)开发商的项目开发违法,没有履行法律规定的手续,不具备完备的法律文件,因此违反法律的禁止 性规定或者违反社会公共利益,导致合同无效。 (2)开发商采取欺诈手段,诱使置业者与其订立房屋销售合同,合同无效。 开发商故意告知置业者虚假情况,如竣工日期,装修规格及质量标准等,或者故意隐瞒真实情况,可以 认定为欺诈行为,合同无效。 二、置业者与开发商订立的合同显失公平,可以请求法院予以撤消,要求退房。 三、开发商根本违约,置业者有权解除合同,并追究开发商的责任。 依据合同法的一般理论,开发商根本违约,置业者有权解除合同,予以退房并追究开发商的违约责任,

主要有以下三种情况: (1)逾期交房超过一定期限。 (2)房屋结构有重大质量问题,不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准,置业者有权退房。 (3)由于开发商的过错,置业者不能依法取得房屋所有权证书。

购房流程第十步退房---2、退房手续
在买卖过程中,由于违约方的不同及所处的阶段不同,办理退房的程序也不同 商品房的买卖不同于其它日常生活消费品的买卖,因为其交易周期长,涉及资金量大,技术问题多,权 利义务关系复杂,所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因,可能导致退房的情况出现。出 现退房情况归集起来主要有四种原因:一是买方违约,二是卖方违约,三是双方都不违约,但双方就退 房问题达成一致意见,四是双方都违约,但协商达不成一致意见。在买卖过程中,由于违约方的不同及 所处的阶段不同,办理退房的程序也不同。 下面简单介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办 理相关的手续。 一、订金(定金或认购金)阶段 当购房者已交订金(定金或认购金),但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下:如果购房者已向 卖方支付了订金(定金或认购金),但没有说明所交款项的性质,也没有任何约定,这种情况购房者都可 直接向卖方或其代理人要回所交款项。 如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证,购房者与卖方有约定,所交款项为定金,且如果买 卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见,最终没有签订合同,所交款项予以没收,定金一律不退。 姜涛与刘桂林律师认为这种约定有违公平公正的原则,应属强迫交易的行为,这种情况如卖方拒不退还 定金,购房者可直接向法院起诉,但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。 二、已做预售登记阶段 买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记, 但房屋还未交付使用, 这个阶段如果一方想退房首先要与 对方协商,看能否达成一致意见,如果双方达成了一致意见,要以书面形式表示出来,签订正式退房协 议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行 等问题。 如果买卖双方中一方违约,且达不成一致意见,那么主张解除合同的一方,应当通知对方。合同自通知 到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商 达不成退房协议,可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外双方还应到房地产登记主管机关办理 注销预售登记手续。 三、入住阶段 在房屋竣工后,购房者已办理了入住手续,交了政府部门应收的税费之后,但房产证还没有办理下来之 前退房的,这个阶段要求退房的一般都是购房者,大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求 一致外,还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约,装修损失应经过房地产评估 机构评估,确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同,卖方所代收的税费也应退 还。如达不成协议,购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。 四、房产证办理完毕阶段 房产证办理完毕之后,房屋的所有权已完成了转移,除非合同里有约定,否则一般情况下购房者是不能 退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证,但是卖方垫资,且合同有约定如购房者拒不按约定履行 付款义务,卖方是可以提出解除合同的,要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产 发证机关办理房产证过户或注销手续。

购房指南针之选房篇---1、学会四大技能
常常发现许多购房者手里拿着一大堆广告, 忙着从一个楼盘奔向另一个楼盘,还要忙着看花花绿绿的楼 书,忙着看沙盘、样板间,往往还是一脸茫然:不懂得该看些什么。乐居工作室教您四招,琢磨透了就 可以胸有成竹地选房啦! 第一大技能:学会识别广告的真实性 虚假广告雾里看花 王先生被× 苑极具有诱惑力的楼书打动:“超大规模俱乐部会所”、“24 小时温泉热水”、“24 小时保安”、 ×

“进口电梯”、“近万平方米绿地”……但是,在现实生活中,超大会所消失了,超大面积绿地连一半也没 有,保安根本不是 24 小时在岗,电梯没有取得检验合格证…… 案例中的王先生遭遇了一个很常见的问题:开发商并没有履行购房前的各种承诺。 一项最新的调查显示:90%以上的购房者对楼盘的第一印象都来自广告,可见广告的影响力不容小视。 但是,市场上虚假广告像雾像雨又像风,让购房者有如雾里看花,真假难分。据不完全统计,业主与开 发商、物业之间的纠纷 50%以上都是和虚假广告有关。 各位购房者在“乱花渐欲迷人眼”的楼盘广告面前,要保持足够的理性,不要被广告中美轮美奂的图片或 华丽的文字描绘所迷惑。 (1)学会辨认常见的虚假广告内容 在楼盘宣传的时候,通常会模糊以下几个概念: 广告中不标明销售价格的有效期限,这种手段常被一些所谓的“特价房”采取。 当具体涉及面积的时候,往往不标明是建筑面积还是使用面积。 在大多楼盘广告中都会用大量图片增加视觉效果, 购房者需要弄清楚这些图片是建筑设计效果图还是模 型照片。 把商业、教育、绿化、交通等正处于政府规划中的项目作为楼盘的配套设施进行宣传。 (2)掌握对付虚假广告的招数 在拿到楼书后,首先要看广告中有没有刊登预售销售许可证号、开发企业的名称等基本信息。另外,由 于国家规定广告中不可以使用“第一”、“首个”、“最”等极端形容词语,也不可以主观预测,因此,如果 广告中出现一些明示或者隐含升值、 保值的内容, 甚至出现极端形容词, 就要对广告的可信度产生怀疑。 一定要去现场实地考察,核实广告中的内容。可以用相机拍下开发商所做的沙盘,做以后维权的证据。 在签合同或支付定金之前,可以要求开发商提供空白预售合同,以核实广告内容是否包含在内;若广告 内容没有在合同中体现, 一定要主动提出把未来“发生的内容”写入合同中, 对未来景观的效果图和文字、 配套设施的承诺等可作为合同的附件,以防止实际与承诺不符的现象发生。 最重要的是,购房者一定要保留好所有的楼书、广告,作为日后维权的证据之一。 如遇有欺骗,购房者要保留相关证据并立即向各级工商行政管理部门、房地产管理部门等投诉,还可以 向新闻媒体举报,也可向该机构所在地法院提起诉讼。 国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》明确规定了房地产开发商在制作广告时哪些可 为、哪些不可为。 第 6 条房地产预售、销售广告,必须载明以下事项:开发企业名称;中介服务机构代理销售的,载明该 机构名称;预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的,可以不必载明上述事项。 第 7 条房地产广告中对价格有表示的,应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限。 第 10 条房地产中表现项目位置,应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示, 不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图,应当准确、清楚,比例恰当。 第 11 条房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在规划或者建设中,应 当在广告中注明。 第 12 条房地产广告中涉及面积的,应当表明是建筑面积或者使用面积。 第 13 条房地产广告涉及内部结构、装修装饰的,应当真实、准确。预售、预租商品房广告,不得涉及 装修装饰内容。 第 14 条房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。 第 15 条房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的,应当在广告中注明。 第 16 条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。 第 18 条房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

购房指南针之选房篇---2、问开发商住宅性能是哪个等级
住宅性能评定对购房者来说还是一个比较陌生的概念,但它已经在中国发展了近十年。 中国的住宅性能评定制度从 1999 年 7 月开始试行,目前正在稳步实施。以日本为例,在 2000 年 4 月 1 日开始实施性能评定后,新建建筑 50%都进行了性能标识。随着中国房地产市场日益走向理性,进

行性能评定是房地产行业健康发展的大方向。 截至 2008 年 8 月底,全国已有 410 个小区 1 万余幢住宅楼通过了性能评定预审,共有 5 批 147 个小区 4310 栋住宅楼通过住宅性能评定终审,获得了住房和城乡建设部 A 级住宅称号。可见,越来越多的开 发商参与了住宅性能评定。 住宅性能评定对购房者来说是一个有力的保障。 第三方权威部门对住宅的性能进行评审认定, 给予客观、 公正的评定,确定住宅的品质,可使广大购房者放心地自由选择不同档次、不同风格的住宅,并以此维 护自身的权益。 因此,购房者在选房的时候,一定要问开发商所售住宅是否参加了住宅性能评定及属于哪个等级。 选房也要“望、闻、问、切” 选房是一个非常个性化的过程,但也存在某些共性。归纳起来,就是要做到“望、闻、问、切”。 中医在长期的医疗实践中,总结出了四种论断疾病的方法,这就是望、闻、问、切四诊。买房对于大多 数人来说是一件大事,因此,我们在选房时也要巧妙地运用“望、闻、问、切”四诊,不断地察看房子的 里里外外,千万不能急于求成,妄下判断。 望 多了解市场行情。最起码要了解房价走势以及热点区域。例如自己所在的城市近期房价涨跌势如何,哪 些区域涨跌快些,哪些区域慢些,哪些楼盘卖得火。其次,对一些大的开发商和项目要有所了解。一般 而言,品牌开发商的项目品质会比较有保证。此外,至少要学会看楼书、沙盘,看户型图、样板间,这 样才能用更专业、实用的眼光去看房。 闻 有空多跑售楼处。跑售楼处有一个基本的好处,就是您可以知道这个项目大致要多长时间竣工,现在进 展到什么阶段,以及周边的交通配套等情况。一周跑上两三家,一个月就是 8~12 家,这样货比三家, 最后所做的决定就会更准确,至少不会离谱到哪儿去。 通过多种媒体掌握信息。平时多看报纸、多上网、多接触电视及户外媒体的楼宇广告,万一没时间跑售 楼处,从媒体上了解项目信息也是个好办法。在资讯高度发达的今天,房地产已是媒体资讯和广告的重 要支柱,通过媒体一方面可以掌握楼市宏观的发展形势,较准确地判断其下一步的走势;另一方面,多 数楼盘都会通过媒体做广告,我们可以从各类媒体中了解大量的楼盘信息。新浪乐居是个很棒的资讯渠 道哟! 问 善于在售楼处提问题。当您选定中意的楼盘,来到售楼处,面对热情似火的销售员时,务必要保持 冷静的头脑。在售楼处应尽可能多地提出疑问,包括楼盘的销售方式、具体价格、入住时间、入住条件、 车位、交通、配套、公摊、户型、物业等等,不能错过每一个细微的问题。 切 到实地进行考察。百闻不如一见,了解的信息再多都不如到实地去走走。考察的内容包括内外两方 面。内,就是居住区以内的交通、配套、户型等,并具体到房子的防水、墙角、室内装潢和做工、采光、 墙体、茶座、厨房卫生间等细节的问题。外,就是居住区以外的交通、教育、医疗、商业、娱乐等配套, 甚至包括居住区到上班地点的距离。这些都要自己亲临现场才能知晓,而不能听开发商的一面之词。 购房还应优选可靠的开发商 说到选房,大多数购房者首先想到的是位置、交通、价格、户型、周边配套等,往往会忽略一个非常重 要的因素,那就是开发商是否值得信任…… 统计数据显示,2007 年全国房地产开发企业 6.3 万家;在房地产宏观调控的背景下,市场会有一定程度 的洗牌,但开发商的数量仍旧相当庞大。这其中不可避免地会有滥竽充数、鱼目混珠的。 在乐居工作室的“网民眼中的开发商”调查中,超过 8 成的网友认为开发商品牌会影响购房的选择,其中 有 27.9%的人认为开发商对楼盘选择的影响非常大,53%的人不会考虑不好的开发商的楼盘,10.6%的 人甚至只会选择最有实力的开发商的楼盘。 那么,从哪些方面来衡量一个开发商是否可靠呢?调查显示,近 6 成的购房者会关注开发商曾经开发过 的楼盘和开发商的社会责任感,约 4 成的购房者认为品牌知名度的高低、是否有负面新闻都会影响开发 商在自己心目中的形象。可见,购房者最关注开发商的综合实力、口碑信誉。 接下来的问题就是, 购房者如何来考察开发商呢?有人会说这是个很简单的事情,查查他们的企业法人 营业执照、房地产开发企业资质证书等证件。但是,在实际操作过程中面临着很多的困难,比如开发商

是否愿意把这些证件提供给购房者,或者某些不良开发商可能伪造假证件欺骗购房者。 充分利用网络媒体强大的搜索功能和到开发商已开发的小区实地考察是两个最行之有效且可行的方法。 (1)利用网络媒体强大的搜索功能获取开发商相关信息 了解开发商的渠道有很多,除了电视、报纸、杂志、广播等传统媒体,还有网络等新媒体,而且网络中 的海量信息及对这些信息的整合能力是传统媒体所不能比拟的。 房产新闻、楼盘详情页、业主论坛、搜索引擎是网民常用的四种渠道。 以搜索引擎为例,购房者可以输入“开发商名称”、“开发商名称+纠纷”或“楼盘名称+纠纷”等关键词,就 能找到关于该开发商信誉评价的信息了。 乐居工作室推荐中国房地产评测中心发布的《中国房地产开发企业 500 强测评》研究报告,这份报告公 正、 客观地研究了国内各房地产企业的行业地位及各自的优劣势, 有助于购房者了解开发商的综合实力。 (2)到开发商已开发的小区实地考察 除了线上搜索,线下实地考察才是“眼见为实”。实地考察一般从以下三个方面展开: 三看小区整体品质。围着小区转一圈,一看小区建筑面积大小,二看规划布局是否合理,三看景观环境 是否精致,就能对开发商的实力有个大概掌握。大小区需要开发商有足够的资金投入,合理的小区规划 能反映开发商丰富的操盘经验,精致的景观环境更是需要开发商与一流的设计团队合作才能完成,也是 开发商实力的一个侧面体现。 五问住户。问住户对小区总体是否满意,规划设计如何,工程质量如何,售后服务如何,物业管理 如何。 一定要入室看房屋质量如何。一般入住后的房屋经过一两年后较容易发现有无质量问题。 乐居房博士 Q&A Q:看房还有哪些诀窍吗? A:观察房子的时间需要巧妙合理的安排。例如:白天去,便于了解房子区位、环境、健康与安全性、 房屋品质、开发商资信;晚上去,便于体验与了解居住区人口素质与构成;雨天去,便于了解房屋有无 漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况;假日去,便于体验购物、交通的便利度。另外,还要 注意的是,看房,不要受售楼人员介绍的影响,要多比较、仔细看,以免后悔。若由中介公司代售,须 把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚。 Q:如何挑选适合自己的面积? A:经济实力不强的未婚或刚刚结婚的年轻人,可以考虑小户型作过渡之用,面积在 50 平方米左右, 实用且经济压力小,而且小户型的变现能力也相对较强;孩子尚小的三口之家,两居已足够,若经济富 裕,可选择面积宽松的大面积两居;孩子较大的三口之家最好选择三居,因为孩子需要有独立居室,还 要照顾老人的居住,对普通的工薪阶层,可购买房间多面积偏小的三居。 Q:不可取的户型有哪些? A:客厅左右都有通往卧室的门,这样的客厅毫无独立性可言,家人出入卧室都须经过客厅,如果有客 人在谈话,实在是不方便。卫生间居中,不利于浊气散发。厨厕相连,不能对外开窗,致使厕所门和排 气窗经过厨房等,污染了厨房卫生。 Q:厨房、卫生间如何检查? A:要注意管道的走向安排是否合理,注意房内有无公共管道,如消防管道,上下水公共排管等。最好 选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。 Q:小区绿化面积标准是多少? A:按有关规定,小区内要有足够的绿化面积,其具体标准是:新建住宅社区的绿地率不低于 30%,旧 住宅区不低于 25%;绿地指标组团不低于 0.5 平方米/人,小区不小于 1 平方米/人。同时绿地还要有充 足的日照时间,满足居民社区活动的要求。

购房指南针之二手房---1、二手房买卖流程
许多人认为,二手房的买卖过程是非常复杂,且处处存在陷阱的。既怕旧房产权有问题,怕遇到黑心中 介,又怕交易的手续繁琐。 在二手房交易的过程中, 买卖双方通常只关注交易的最终结果, 却忽视了交易过程的安全性。 而事实上, 往往最能影响交易结果的就是整个交易过程中的各个环节。买卖双方之所以会选择经纪公司代理交易, 并不仅仅是为了得到真实的市场信息,他们更希望经纪公司能给他们提供一个有安全保障的交易过程。

其实,消费者只要掌握了基本的交易常识,注意一些可能存在的风险,还是能够买到一套称心的二手房 的。一般正规的二手房交易包括如下几个环节。 -寻找中介信息登记 买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策, 经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对, 为他们牵线 搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中,买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家 真正的放心中介,它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。 选择好的经纪公司有以下几点:规模大、有营业许可证、有资质证书、声誉较好。具体办法如下:首先, 注意公司地址是否同您登记造访的这家店在同一处或在同一行政区,如果不是,有两种情况:其一证明 该公司是异地经营, 这样的公司很可能曾经面临被工商局列入违法行为的窘境,而以搬家的方式逃避工 商部门的制裁和顾客的追讨;其二是因为它是一家分店或连锁店。按规定,分店也应有自己的执照,但 是,办照的条件是分店有两个以上拥有经纪人资质证书的,有些分店未达到这一标准,就使用总店营业 执照的复印件,所以,消费者应向该店的业务员提出看看总店的营业执照,借此机会,也可到其总店认 认门。其次,留意执照上所列的注册资金,通过查看该公司的规模、办公地点、从业人员的数量,就能 判断出这样一个企业是否可能拥有像执照上所标的百万元、千万元的注册资金了。另外,在与房主签订 购房协议之前,购房者应该多去几次中介公司的店铺,每次到访时,观察店中的业务员是否固定及有无 其他买卖双方同这家公司发生争执。 还有一点您要注意:不要被“放心中介”的称号迷惑。目前,已经发现在北京市中介事务所组织的 16 家 放心中介外,还有一些中介打出“放心中介”的旗号。即使是这 16 家放心中介出现损害消费者的行为, 消费者也可以拨打北京市中介事务所设置的投诉热线进行举报,北京市中介事务所将给予其严厉制裁。 -入市资格审批 卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”,办理上市审批手续。 如果是已购公房,其上市需盖三种章。 第一枚章是在出售调查表上盖的章,主要由单位证明土地使用性质, 以便证明房屋所在地皮是出让性质 还是无偿划拨。 第二枚章是在上市征询意见表上盖的章,后来北京市颁布了补充规定及说明,如果已购公房房主与原产 权单位没有特殊约定的,无需原单位同意盖章。 第三枚章是在上市申请确认表上盖的章,由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否 属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易: 1.中央直属机关的公房; 2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的; 3.使用权的房屋; 4.以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款的; 5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房; 6.已经被列入拆迁公告范围的; 7.所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的; 8.所有权有纠纷的; 9.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的; 10.上市出售后会形成新的住房困难的; 11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的; 12.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的。 -评估及考察房源详情 中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介备案。中介实地考察,掌 握房屋详情,如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况,有没有破坏结构的装修,有无私搭乱建、 占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价,为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估最受关 注。 买方一定留意到,凡是位置好点儿的、交通便利点儿的二手房,哪个单价都不低于每平方米 5000 元, 有的价格更邪乎:每平方米 6000 元、每平方米 7000 元。好不容易发现一套价格上能让人接受的旧房, 问问中介,得到的答复却是:“房子已经卖出去了。”而且,房地产中介报出的房价也是五花八门的,有 的房价是房主的净要价,有的是含税费的总价,有的是中介公司加价后的房价。

作为卖方,应切实考虑自有房产的面积、年限、折旧、朝向等各方面因素,以及周边小区物业、新盘价 格,据此明确该套房的可能购买群,以及这类人群的收入、承受力等情况,并把握好报价尺寸,避免尴 尬报价,致使销售周期过长,甚至有价无市。现在一些品牌公司在代理二手房交易时,会免费提供专业 评估。买卖双方可据此商量房价。其实,最简单的二手房售价测算标准就是:报价为同地理位置商品房 价格的 60%至 70%左右,约是现行周边房屋月租金的 100 倍。 签协议 验证核实房屋后,交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格 及相关事宜后,双方到中介签订买卖合同。一般的,在合同上都要注明卖方的房子的详细情况,同时缴 纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳,金额为房价的 2.5%,也有分别向买卖双方同时收取的。为减 少二手房交易中可能出现的风险,以下条款必不可少: 1.基本情况要列出:买卖双方的姓名、住所、联系方法; 2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设 施设备、有无抵押、共有人是否同意出售; 3.涉及价款的问题:在合同中,写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的 时间,约定付款条件; 4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用; 5.违约责任:明确出现何种情况时即视为违约,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,产生纠纷协商不 成时如何解决争议(仲裁、诉讼等); 6.写明合同生效、中止、终止或解除条款; 7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外,补充一些条款时,一定要 落实在文字上,并要求中介方在上面加盖公司公章。 -居间中保提交房款 为保证房产买卖双方的切身利益,杜绝交易中不必要的纠纷,中介接受买卖双方当事人的共同委托后, 以中间保证人的身份为房产交易中的"购房款给付、房产交接"事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订 买卖合同后,与中介共同签订《居间中保合同》,并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、 公房上市批准确认通知单、 人名章。 买方提交身份有效证件复印件、 人名章, 外地个人购房还需办理 《外 省市个人在京购房批准通知单》。 买方将房款在立契过户前全部存入中保方指定的账户。若买方欲向银行申请抵押贷款,应与担保方签订 《委托担保合同》,同时将总房款的 30%作为首付款存入中介指定账户,贷款全额待银行放款后汇入中 介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。 -过户结算 买卖双方缴纳相关税费,办理立契过户手续,然后,中保方在买卖双方对房产确认无误后,协助买卖双 方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出,将所卖房屋钥匙交与买方,将买方的房款交 与卖方,三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要贷款,由经纪公司协助办理 和提供阶段性担保。 立契过户当天,买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。 选择一次性付款的购房者,应该向卖方付清剩余房款。选择贷款买二手房的购房者,要等银行看到《买 卖契约》后,才能放贷。许多区县的房地局要求,立契当天,缴纳税费,所以,购房者要向房地产交易 管理部门的相关科室缴纳:按房价的 3%缴纳土地出让金;房价的 2%缴纳契税(120 平方米以下);按房 价的 0.05%缴纳印花税。此外,还有测绘费 30 元,工本费 15 元,产权登记费(建筑面积——.3 元)。购 房者缴纳土地出让金后,还要在房地局签订《土地使用权出让合同》。随后,房地局将为您购置的这套 房子审档,办理产权登记,测绘,制作新的产权证。

购房指南针之二手房---2、买卖合同
网友提问:二手房买卖合同中应包括哪些基本内容? 专家回复:依据我国《合同法》及业务实践,下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的: 一、当事人的名称或姓名、住所 这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚 的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

二、标的 这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属 (要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部 分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。 三、价款 这里也是很主要的内容,主要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;定金;尾款等。 四、履行期限、地点、方式 这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律 师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。 五、违约责任 这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况 下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。 六、解决争议的方式 这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是, 如果双方同意采用仲裁的形式解 决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。 七、合同生效条款 双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件; 当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成 就; 生效或失效期限; 致使合同无效的情形; 几种无效的免责条款; 当事人要求变更或撤消合同的条件; 合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。 八、合同中止、终止或解除条款 按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋 买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密 等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。 九、合同的变更与转让 在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 十、附件 二手房合同签订购房者在订立二手房合同前,对一些事项必须详加核实。包括:房屋的产权人是一 位还是几位,是否都同意出售房屋;房屋产权证是否属实;房产面积和用途;房屋质量及规划情况;有 无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利;有无设定抵押等。 签合同时,九大事项写清楚 在签订二手房买卖合同时,以下九个事项不可或缺: 买卖双方的地址、联系办法等,并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产 房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况 产权归属,房屋是否属于抵押房,是否有私搭乱建部分 房屋总价款、付款方式、付款条件等 交房时间和条件 各种税费和其他费用的分摊方式 违约责任及违约金、免责等事宜 约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式合同生效时间,生效或失效条件,生效或失效期限,致使合 同无效的情形,几种无效的免责条款,当事人要求变更或撤销合同的条件,以及合同无效或被撤销后, 财产如何进行返还;合同中止、终止或解除的条件,约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转 让的禁止条款 二手房买卖时,有三个重要的合同 第一个合同是中介委托合同。如果是通过中介买房,那么中介一般不会让购房者直接见卖房人,他 们担心购房者会跨越他,直接和卖房人达成协议。所以,中介一定会让购房者跟他签一个居间合同。 第二个合同是房屋买卖合同。在这个合同中,购房者一定要写明房屋原来的所有权是谁,房屋的面积有 多大,房屋的价格是多少,各种费用的结清问题。对于卖房人来讲,成本最低的方法就是签订一个相对 细致的合同,各种条条框框都约订好了,也能避免纠纷。

第三是银行贷款抵押合同。如果买二手房时房款不是一次性付清的,那就得签银行贷款抵押合同。 这个合同涉及到卖房人,购房者,卖房人的贷款银行,买房人的贷款银行;还可以再加三方,卖房人的 贷款银行指定的保险公司,购房者的贷款银行指定的保险公司,还有中介公司。这个贷款行为可能涉及 到七方,因此比较复杂。在这种情况下,对于购房者来说,要想签订一个细致的合同,可以请个律师。 如何办理二手房贷款由于二手房交易的特殊性,银行一般会指定贷款担保公司提供服务,担保公司 一般要收取手续费和担保费。另外购房者还需购买规定的保险,如涉及贷款公证还需交纳公证费。买卖 双方都很关心贷款发放的时间,一般在收齐材料后 3~5 个工作日便可至银行签约,贷款将在房屋所在 地房产交易中心出他项权证后 3~5 个工作日发放。 如果是通过担保公司的, 则银行在房管局过户后 2~ 3 个工作日就可以放款。 购房者拿着申请贷款时签署的借款合同、抵押合同、抵押物清单、抵押登记申请表,新办理的产 权证、国有土地使用证、抵押评估报告,到房管局办理他项权证。在担保公司开具了放款通知书后,买 卖双方带着各自的身份证和新办理的房屋所有权证、国有土地使用证、他项权证到银行。双方用自己的 身份证开立账户,银行将购房者申请的贷款划至卖房人的账户上, 购房者自己的账户以后就是每个月还 款的账户了。 如何办理二手房贷款由于二手房交易的特殊性,银行一般会指定贷款担保公司提供服务,担保公司 一般要收取手续费和担保费。另外购房者还需购买规定的保险,如涉及贷款公证还需交纳公证费。买卖 双方都很关心贷款发放的时间,一般在收齐材料后 3~5 个工作日便可至银行签约,贷款将在房屋所在 地房产交易中心出他项权证后 3~5 个工作日发放。 如果是通过担保公司的, 则银行在房管局过户后 2~ 3 个工作日就可以放款。 二手房交易按揭贷款的基本操作流程(1)确定按揭服务公司和贷款方案 借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司,并向按揭服务公司提出贷款咨询, 确定贷款方 案。 (2)查询公积金 与卖房人确定购房意向后,借款人提供公积金账号,由按揭服务公司进行公积金查询,确定可贷款的金 额和贷款年限。 (3)签订房屋买卖合同 借款人与卖房人签订房屋买卖合同,由于各交易中心要求不同,需在合同签好后到所在区域的交易中心 办理房屋过户。 (4)准备贷款资料,审核贷款资质 按揭服务公司协助借款人按照银行的要求准备贷款资料,有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评 估,并且由按揭服务公司进行初步审核。 (5)签贷款协议,公证,保险 按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核,通过后,按揭服务公司将安排借款人与银行签订贷 款协议和办理协议公证,同时收取费用,包括房屋保险费等。 (6)办理房屋过户和抵押手续 借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续,并将抵押文件、收据通过按揭服务公司交贷 款银行。 (7)办理产权证和抵押证明 借款人的产权证和他项权证办出后,按揭服务公司将借款人的产权证复印件和他项权利证明原件交银 行。 (8)银行放款 银行在收到借款人的以上两证后,按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。 二手房贷款所需资料(1)申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身 份证(并随带身份证复印件)每人各 1 份; (2)申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄(并随带户口薄复印件)各 1 份。 如申请人与配偶不是同一户口的,需另附婚姻关系说明; (3)原产权证 1 份;产权证中应注明是商品房或安居房; (4)经由交易中心提供的所在地(市/区)房地产买卖合同 2 份;

(5)房价 30%或以上预付款收据原件及复印件 1 份; (6)借款申请表 1 份:个人住房商业性贷款申请表 1 份、个人住房公积金借款申请表 2 份; (7)借款合同、抵押合同 1 套:公积金借款合同 6 本、商业性借款合同 5 本,抵押合同 4 本,担保合 同 1 份; (8)借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系亲属的单位和个人住房公积金账号(或职工住房公积 金结存单)每人各 1 份; (9)借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系亲属同意使用其住房公积金的承诺书每人各 1 份; (10)申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等(根据备注情况确定,包括工资单、个人所得税纳税 单, 三资企业员工由单位提供月收入证明; 私营工商业者提供单位近期营业税、 所得税及财务会计报表; 银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等); (11)如以上资产属申请人家庭成员所有,需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书 1 份; (12) 已存满规定期限的住房储蓄存单和 (或) 存折 1 份 (申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供, 其他类型则不必); (13)企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房贷款的证明 1 份 (申请企业住房基金个人住房商业 性贷款时需提供,其他类型则不必)。

购房指南针之二手房---3、买卖纠纷
据了解,随着相关政策的出台,二手房法律方面的矛盾焦点也开始出现了转移,类似购房者未能申请到 足够贷款因而产生的纠纷、与期房转让等有关的案例开始成为近期焦点。 购房者未能成功申请贷款 从 2004 年下半年开始,随着一系列相关政策的出台,银行对于个人住房贷款的政策开始作出了一系列 的调整。其中主要包括对购买 2 套以上住房贷款的限制、单价 7000 元以上高价房贷款额度的调整、各 大银行收紧个人房贷的发放,以及 2005 年 1 月施行新的房贷利息等内容。 目前,通过贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式,可如果购房者不能通过银行审查,自身 没有能力支付房款,基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话,将不可避免地造成违约, 最后不得不承担违约责任。 当然, 这其中也不乏部分基于中介公司口头承诺一定办出贷款而决定购房的。 2004 年 8 月,洪先生通过中介公司看中一套房子,总价 86 万元。但由于其本身已经有 2 套房子的抵押 贷款,所以洪先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行很熟,办出贷款绝对没有问题,于是 洪先生就与上家签订了买卖合同,并开始办理贷款申请。 然而没想到的是,多家银行都没有批准贷款。为了付款,洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由 于已经延期付款一个多月, 他不仅向上家赔偿了将近 2 万元的违约金, 而且所出售的房屋由于过于匆忙, 也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺,所以无法向中介公司索赔。 从法律关系上来看,贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系,除非在买卖合同中约定 未能成功,贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则,一旦未能获得贷款,基于买卖合 同付款方式的约定,购房者就必须以其他方式支付房款,否则就构成了违约。因此在签订合同之前,购 房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力,如果中介公司承诺贷款的,应当要求其出具书面 承诺或者作为付款担保人。期房限转之后的期房买卖 在“期房限转”政策出台之前, 通过预售合同权益转让的方式办理的房产买卖占据了二手房交易市场相当 的份额,而随着“期房限转”政策开始施行以及随后而来的一段市场冷淡期,很快又兴起了期房转让的现 象,具体的操作方式就是在产权过户的问题上做文章。 此类二手房交易出现的纠纷,原因在于售房人受到经济利益的驱使, 宁愿选择违约按照合同约定承担违 约责任,却不愿意继续履行合同,更有甚者,直接转售他人。 蔡先生于今年上半年与张先生签订了购房合同,合同总价为 70 万元。由于是期房,小产证大约要到今 年下半年才能够办出, 于是双方约定由蔡先生先支付 39 万元房款, 张先生则将该房屋交付给蔡某使用。 待小产证办出之后 3 日内,由张先生协助办理产权过户,蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办 理出小产证之后,却以签订合同时没有产证合同应属无效为由拒绝交易。蔡先生为此起诉到法院,要求 继续履行合同。 案例中交易双方所签订的购房合同应当受到法律保护,虽然根据相关规定,没有产证的房屋不能转让, 但是双方已经在合同中约定,当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户,而张先生现在也已经取

得了小产证,符合法定转让条件,因此应当履行合同。法院最终也判决要求张先生继续履行合同,协助 办理产权过户。 户籍迁移之阻碍 户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题,由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理,法 院无权干涉,而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件,因此这个问题目前而言可 以说解决乏术。 2004 年 5 月,林先生购买了一套老式售后公房,取得产权证之后,林先生按约支付了全部房款。数日 后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口, 质问售房人才得知是售房人购买此房 屋时上家所留下的户口,售房人也表示自己无能为力,也联系不到自己的上家。林先生找到房产所在地 的派出所,派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。至今为止,林先生的问题仍然未能得到解决, 不禁懊悔自己没有在购房之前了解清楚这些问题。 针对目前户籍纠纷中的管理盲点,应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任,要求未按照约定迁 移户口的售房人承担赔偿责任, 直至解除合同。 为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障, 也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。 在目前的房产转让与户籍迁移相分离的体制中,这样的措 施是必不可少的。 纠纷一:逾期支付房款引起的纠纷 购房者逾期支付房款时,卖房人除可以要求继续付款之外,还可以要求购房者支付相应的利息或合同中 约定的逾期付款违约金此外,卖房人还可以根据自己的意愿解除合同,不再出售房子了。购房者要注意 的是,如双方在房屋买卖合同中约定购房者用银行贷款支付部分房款,而到时由于贷款政策调整或其他 原因银行未能足额放贷的话,购房者仍然要承担逾期付款的违约责任。因为,合同的约定只能认为通过 银行贷款来支付房款的方式得到了卖房人允许,而不能认为购房者可因此不需承担逾期付款的责任。 纠纷二:逾期交付房屋引起的纠纷 卖房人在合同约定的交房时间还未交房,除了有一些正当的理由,比如购房者未按时付款,否则要对购 房者承担违约责任。这时,购房者可以要求交付房屋并赔偿损失,损失可以参考同类房屋的租金计算。 纠纷三:逾期办理过户手续引起的纠纷 卖房人或购房者都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续,购房者想毁约时主要采用不支付房款的 纠纷四:要求返还定金引起的纠纷 按定金的性质,可以分为立约定金,违约定金,等等。约定哪种定金,关键要看定金合同中是怎么约定 的。按照法律的规定,支付定金应当签订定金合同,如果购房者付了定金后,只是由中介公司或卖房人 出具了一个“收条”,上面写了“定金”两个字,而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合 同,那这个定金的性质是无法确定的,在这种情况下,购房者不想购买房屋,定金应当返还。 纠纷五:因中介行为引起的纠纷 比如,卖房人或购房者在与中介公司签订居间合同后,由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁 约,造成中介公司中介费的损失,中介公司可以根据居间合同追究其责任。又比如,中介公司在进行居 间和代理时,不规范不尽责而造成买卖双方的纠纷时,买卖双方可追究中介公司的责任。 纠纷六:要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷 要求解除合同或确认合同无效,一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的。这类案件一般还会伴 随着赔偿损失的请求。在审理这类案件时法院会根据双方的过错程度的不同,来判定各方承担的责任。 纠纷七:因房屋质量引起的纠纷 由于卖房人交付的房屋存在质量问题,遭到购房者索赔或要求解除合同。根据有关规定,如果卖房人故 意隐瞒房屋质量瑕疵,应承担赔偿责任,如果卖房人已就房屋质量的问题明确告知购房者,则卖房人不 承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵并非卖房人在装修、使用过程中所造成,而系房屋本身所固有的,若没 有证据证明卖房人对此是知晓的,卖房人亦不承担瑕疵担保责任。但购房者可以房屋所有人的身份,依 据因合同转让而取得的权利,向开发商主张保修责任或赔偿责任。 纠纷八:因“黑白合同”引起的纠纷 “黑白合同”指的是在二手房买卖过程中,买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房 产交易中心登记的叫“白合同”,只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”,作为交易的真实成交价格。 按规定,在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下,原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据

证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意, 这个举证责任 是由提出异议方来承担的,也就是说,谁认为前一份合同价是虚假的,谁就应当承担这个举证责任。 但是,这样的规定并不全面,因为两份合同的签订时间并不一定有先后,可能是同时签订的。如果一定 要以后一份合同为准的话,这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合 同的价格符合双方的真实意愿。

购房指南针之二手房---4、选购二手房的要点
二手房交易十项注意 注意一:房屋手续是否齐全 产权证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证, 没有产权证的房屋交易时对购房者来说有得不到房屋 的极大风险。卖房人可能有产权证而将其抵押或转卖,即使现在没有,将来购房者办理取得后,卖房人 仍可以用旧产权证将该房屋抵押和转卖。所以最好选择有产权证的房屋进行交易。 注意二:房屋产权是否明晰 有些房屋有多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此购房者应当和全部 共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产, 购房者未在其他共有人同意的情况 下签订的买卖合同一般是无效的。 注意三:交易房屋是否在租 有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果购房者只看产权证,只注重过户手续,而 不注意是否存在租赁状况时,购房者极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国和世界 上大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在 实际中被很多购房者及中介公司所忽视,也被许多卖房人所利用,从而引起较多纠纷。 注意四:土地情况是否清晰 二手房中购房者应注意土地的使用性质,是划拨还是出让。划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收 回;出让是卖房人已缴纳了土地出让金,购房者对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限, 如果一个房屋的土地使用权仅有 40 年,卖房人已使用 10 来年,对于购房者来说还按同地段土地使用 权为 70 年商品房的价格购买,就有点不划算了。 注意五:市政规划是否影响 有些卖房人出售二手房时可能已了解该房屋在 5~10 年内要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅等 市政规划情况,这些规则可能影响该房屋的采光、价格才急于出售,作为购房者在购买时应尽量全面了 解情况。 注意六:福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房 屋在土地性质、房屋所有权范围上国家有一定的规定,购房者购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 注意七:单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳 土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。 购房者如果没有注意这些问题,可能会和卖房人一起侵犯单位的合法权益。 注意八:物管费用是否拖欠 有些卖房人在转让房屋前,长期拖欠物业管理费、电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用,且数目 不小。在不知情的情况下购房者购买了此房屋,卖房人所欠费用购房者有可能要全部承担。 注意九:中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务,比如房屋评估价格高于市场价等。 购房者进行二手房交易的时候一定要选择诚信可靠的中介机构或房地产经纪人来操作。 注意十:合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同 主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等。

二手房价格的评估 二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。 购房者通过评估知道所买房屋是否物有所 值;卖房人通过评估知道自己房子的市价所值;房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指 导价格;评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。 二手房的价格到底如何评估呢?据了解, 目前, 房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、 收益法、成本法等。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。修正价 格的因素包括:所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规 划限制;房屋面积大小、形状,临路状况,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质水文状况, 规划管制条件,土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、 楼层、朝向等。 市场比较法是指:挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估 二手房进行比照,然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正,以此估算所评估二手 房的客观合理价格或价值。 对二手房来讲,评估时点原则是一个重要的原则,时点不同,价格肯定不同。

购房指南针之维权篇---1、七大常见的房地产消费争议类型
购房合同相关争议 目前房地产交易已经普遍实行“格式合同”,但合同涉及的内容不可能面面俱到,开发商常利用“格式合 同”的缺陷来减轻或免除自己应当承担的责任,发生纠纷后,购房者难以得到满意的答复。 房屋质量相关争议 房屋的质量问题是商品房投诉中最突出的问题,主要有墙体空鼓、裂缝、倾斜、地面裂缝,墙面、下水 管道及卫生间、厨房间漏水、渗水,精装修不符合规范、装修材质价高质次等。质量问题不仅在经济上 给购房者造成损失,甚至直接涉及到购房者的人身、财产安全。 交房时间相关争议 通常购房者和开发商在购房合同中都约定了具体的交房时间, 并约定如有违约应如何处理。 但在实践中, 由于这样或那样的因素,迟延交房的现象时有发生。而一旦出现迟延交房,购房者才发现有些违约责任 的约定是不平等的。 广告宣传相关争议 开发商为吸引购房者,往往在广告宣传材料上,把房地产项目的地段、位置、价格、品质、保值升值潜 力等说得过于优越,但购房者实际购买后却发现和广告上描述的相去甚远,有的则根本不一样。在落入 广告陷阱后,购房者才意识到自己的权益受到侵害。 认购定金相关争议 购房者在选购房屋时,购房者会推出种种优惠的措施,促使购房者先签订认购书后交纳定金,但是一旦 购房者签订认购书后发现问题,对房屋的相关内容提出疑义拒绝购买时,定金却难以索回。 房屋产权相关争议 部分购房者在选购房屋时,仅以价格作为选择参照,对房屋产权情况了解不够透彻,在购买小产权房等 存在产权归属问题的房屋后发生争议,或因开发商的多种原因无法获得选购房屋的产权证, 或因房屋权 属不明,无法办理产权登记等,自身权益受到侵害。 物业服务相关争议 物业管理是近几年兴起的一个新兴产业,相应的法律法规规定相对滞后,再加上许多公司和人员服务意 识跟不上,导致了物业管理企业频遭投诉。存在的主要问题是物业管理义务不清、收费过高、报修后维 修不及时、服务不到位、管理服务水平低等。 这里需要说明一下,房地产交易过程中涉及到的环节多、方面广,以上七类争议仅是乐居工作室依据目 前一手房、二手房交易中出现频率较大的部分争议或纠纷做的一个大致划分。

购房指南针之维权篇---2、解决房地产争议的途径
购房交易谁都不愿意遭遇纠纷, 但一旦有前述相关的争议出现该如何处理, 是每个购房者都需要了解的。 房地产争议的处理,不能一概而论,需根据发生争议的实际情况,诉求于相关组织或政府主管部门。目

前针对房地产争议问题,又有哪些解决之道呢? 争议双方协商解决 房地产争议双方直接协商是目前解决房地产争议的最常见途径。 针对房产交易过程中自身权利受到侵害 的情况,购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通,指出问题并商议解决办法。 求助于消费者协会 商品房购销产生争议, 解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势,购房者可将商品房购销纠纷投诉 于当地消费者协会,求助消费者协会对相关商品房购销纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。 向政府主管部门申请调解处理 针对所购商品房存在的与购房合同不符、施工质量、延期交付、物业管理、虚假广告、收费等问题,购 房者可向包括地方建设委员会、规划委员会、房管局、工商管理等相关政府主管部门投诉并申请调解、 处理。 向仲裁委员会申请仲裁 房地产交易过程中出现的法律规定应由行政机关处理的行政争议之外的纠纷,如购房合同的履行等问 题,购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请,仲裁委员 会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。 通过法院司法途径 购房者通过协商、调解无法解决的房地产争议问题,可通过司法途径,向地方法院提起诉讼解决相关问 题。 有关部门处理投诉的原则与工作分工 行政主管部门、消费者协会可以受理购房者对商品房购销纠纷的申诉、投诉; 与售房预售(销售)合同不符引起的纠纷,对交付房屋面积、朝向、装修标准、楼层等与售房预售(销 售)合同不符引起的纠纷,由房地行政主管部门对照原审批的预售(销售)合同负责调解、处理; 施工质量引起的纠纷,对交付房屋的楼层、高度、地面渗水、漏水、墙体裂缝及其他施工质量引起 的纠纷,由施工、质量等行政管理部门依照施工管理规范裁定,并按合同及有关规定进行调解、处理; 对延迟交房而引起的纠纷,除不可抗力原因造成的以外,应按照商品房预售合同的规定承担延迟交房的 责任。房地行政主管部门有调解、处理的权力; 物业管理及收费的纠纷,对商品房交付使用过程中出现的物业管理及收费纠纷,由物业指导管理部门负 责调解、处理; 虚假广告引起的纠纷, 对商品房预售、 销售中因虚假广告引起的纠纷投诉由工商行政管理部门负责 调解、处理。

购房指南针之维权篇---3、几个常见维权问题的处理
房屋质量问题 案例:2007 年 9 月底交房时,北京某别墅项目众多房屋出现了“房顶和墙壁多处漏水,地下室一片汪洋, 被挖出来的电线套管锈迹斑驳、腐蚀严重,下沉式庭院雨水倒灌……”等一系列质量问题,小区内 90 余 栋别墅几乎没有不渗漏的。开发商在给业主的公开信中就屋面及地下室渗漏等问题向业主道歉,由于施 工质量差,总包单位已经被开发商清理出现场,但已经装修入住的业主损失惨重…… 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承 担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,开发商不承担责任。 以北京为例,在北京建委出台的《住宅工程质量分户验收控制要点》中规定,全市全面推进新建住宅分 户验收制度。住宅工程质量分户验收出现不合格的,建设单位不得组织单位工程竣工验收。住宅工程竣 工验收复核发现验收条件不符合相关规定、 分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等重大质 量问题时,应终止验收、责令改正,符合要求后方可重新组织验收。 开发商向购房者交付房屋时提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 ,并不意味着他可以在交付 房屋后据此而不承担因房屋质量等问题引起的责任。业主可以依据《住宅质量保证书》在保修期内,就 与开发商约定的保修范围、保修责任,要求开发商承担维修义务。 如果开发商不履行应尽的维修义务,或虽履行义务但购房者不满意的,可以向所在城市的建设工程质量 管理部门投诉,如因维修造成交付时间延迟,购房者可要求按合同约定要求赔偿。经反复维修仍存在严 重质量问题,可以通过协商退房,或通过司法途径解决。

延期交房 案例:按合同规定,重庆某知名小区开发商应在 2008 年 10 月 31 日向业主交房,但因前期拆迁遇到钉 子户、施工过程中又遭遇资金缺口等问题而影响了工程进度,当小区内部“水、电、气等均已准备好, 电梯、监控等硬件设备已开始运行,物业、保安、保洁等服务人员也已上岗”后,开发企业之间又因经 济纠纷互相扯皮,其中一方拒不办理最后的手续,导致 200 多位小区业主至今无法入住。 对于逾期交房违约问题,购房合同第 13 条明确约定:逾期超过 30 日后,买受人有权退房。买受人要求 继续履行合同的,合同继续履行,自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算 向买受人支付全部已付款万分之二的违约金,并于该商品房实际交付之日起 7 日内向买受人支付违约 金。 第二是不退房,购房人有权要求开发商支付自合同交房日期起至实际交房期限的逾期交房违约金,每日 按总房价款的万分之二支付,开发商应将违约金支付给购房人,否则逾期按人民银行逾期贷款利率支付 罚息。 物业管理争议 案例:南京某楼盘在售房时开发商承诺物业管理费为 0.6 元/平方米,有 24 小时热水等配套服务,且写 进了购房合同,但入住近 1 年了,24 小时热水等配套没有落实,物业管理费反而涨到 0.8 元/平方米。 物业管理公司表示,开发商承诺与自己无关,收费是依据有关标准确定的,而开发商则称物业管理已移 交,自己无权过问。 后小区业主重新选聘了物业公司,前物业公司在撤离时,对 300 万元左右的物业管理启动经费既没 移交,也没交代使用情况和去向,业主对此非常不满,将该物业管理公司告上法庭,以寻求通过法律途 径解决纠纷。 物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系,前者是买卖合同关系,后者是服务合同关系。这两种合同 关系虽然在主体方面有些重合,比如购房的往往就是住户,而卖房的开发商也可能又承担了物业管理者 的角色,但两种合同的关系是独立的。 开发商无权将有关物业管理的条款直接写入售楼合同中,应当由物业管理公司直接与购房客户签订协 议。 但在售房前, 开发商可以与物业管理公司签订前期物业管理协议, 售楼时向购房者作出必要的说明。 如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容,而购房客户认为自己是受误导而签约的,房客可 以要求撤销购房合同,双方退房退款;如果客户因此遭受损失,还可以提出索赔。 物管启动性经费去向不明是很多小区存在的问题, 《物业管理条例》的出台,也为业主提供了有力的法 律依据。 根据相关规定:居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费 2%的比例, 一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。文件规定,该经费和大、中维修费等费用要纳入公共维 修基金,并列入产权人账户名下,业主可要求物业公司公示明细。 广告宣传不实 案例:重庆的王小姐是一个运动爱好者,平时经常外出锻炼,在选房时特别注意楼盘配套运动设施,某 楼盘的宣传资料称交通方便、价格实惠,并且将在小区内建设“运动乐园” 吸引了王小姐,经过考察后 , 王小姐与该楼盘开发商签订了《重庆市商品房买卖合同》 。但开发商宣传的“运动乐园”并没有建立起来, 并在“运动乐园”的位置上建设其他设施。 “运动乐园”的网络宣传资料仍在,王小姐感觉自己受骗,即保 留开发商网上宣传材料,准备通过法律途径维权。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 3 条:商品房的销售广 告和宣传资料为要约邀请, 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具 体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺 即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。由于互联网上 的资料可以随时修改或者删除, 因此对互联网上留存的证据进行及时、 完整的收集和保全是至关重要的, 它决定着诉讼当事人的诉讼请求或者抗辩理由是否有依据,是决定诉讼成败的关键。而其他情况下保留 广告宣传不实的证据,对维护购房过程中购房者利益同样也非常重要。

标题: 深圳楼市炒房时代是否已经结束?
经过2006年、2007年以及今年上半年的快速上涨,深圳房价又回到了历史高位。价格快速上涨, 供应相对不足,成交曲线不断上下波动的房地产市场,一直紧紧牵动着市民的心。房地产市场此番的疯狂 态势还能维持多久?又将走向何处?越来越多的买房者和投资者面临着比以往更加艰难的抉择。为此,本 报记者兵分多路,深入各大片区调查采访,从今天起将陆续推出“深圳房地产市场五问”大型新闻专题报道, 以期对深圳房地产市场进行一次比较全面的扫描,帮助读者做出清晰判断。

从事地产中介的林先生曾于2007年买过一套房子准备投资,但没想到后来楼市突变,手头的房子 成了“积压货”,迟迟无法出手。好在今年年初楼市回暖,他才赶忙将房子卖了出去。

“看似我赚了,但实际上我在中间环节上亏了不少,包括营业税、利息等。”对于自己失败的原因,林 先生分析到:“自己当时不理性,人家买我也买。在选房时对楼层、朝向也没仔细考虑。”他说,这次经历 让自己在投资方面更加理性,暂时不会再出手。

提起炒房,很多的投资客都有自己的伤心事。一位不愿意透露姓名的投资客告诉记者,2007年, 他在园博园和竹子林一带买下了12套房,没想到,2007年下半年,深圳楼市开始调整,这些房子中 甚至有4套没有租出去,还款压力很大,没办法,在调整看不到尽头的时候,他只好将手里的房子低价出 手。今年上半年,他的房子终于全部抛完,“辛苦一场,算下来,倒亏了300多万。”

这位投资者说,“房价暴涨之后,再获理想收益几乎已经不可能。五年之内我不会再炒房了。”

不再炒房的感叹,源自投资收益的大幅下降甚至亏损。人们也许都还记得南山一个有名的楼盘,20 07年它在最高位时曾卖到每平方米4万元,但是此后随着市场的调整,它的价格一路下跌,虽然经过今 年上半年的大幅反弹,其成交均价仍比当时低6000元左右。当年的炒房者多数仍在被套之中。

一位投资客表示,投资一套房子,他的最低预期收益在30%以上,行情好的时候自己的最好成绩达 到了300%。但是,在现在的短期价格高位,楼市面临再次调整的可能性极大,短期炒房的收益将会大 幅下降甚至亏损。

其实,大量的投资客也已经看到了这一点。市场信息显示,今年3月之后,前期投资者抛盘急增,二 手房成交随之大幅放量。

众厦地产总经理助理林晓华表示,深圳房价目前已经升到一个高位,投资价值在明显“缩水”。以5月 份为例,5月二手房的租金回报率仅有3.5%,已低于目前银行5年期定存。资料显示,深圳6个区域 的租金今年基本在原地踏步,全市每平方米租金从1月份的36元到6月份的37元,只增加了1块钱。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,个别楼盘的租售比(房子单月租金与房价总额的 比值)已经超过1∶***,值得投资者提高警惕。

资深投资客邹建民表示,租售比低于1∶250,他就不会去买房,现在的楼市对他来说没一点吸引 力。他认为,现在深圳房价泡沫已经比较严重,“当一个人三四个月的工资才可以买1平方米房子的时候, 当买一套房子要50年才能供完的时候,都代表这个市场荒唐到了极点。”

市场上的成交信息也反映了投资者如今的明显谨慎心态。随着房价持续上涨,5、6月份出现的炒房 小高潮渐渐回落。“前几个月我们忙都忙不过来,但是现在我们都闲坐着了。”昨日记者走访了福荣路沿街 的地产中介商铺,一位销售人员如是说道。

事实上,开发商对下半年甚至明年收益的担心一点也不亚于投资者。今年上半年,深圳发展商捂盘现 象比较明显,比如后海一带。但是,多方信息显示,由于房价的快速上涨,发展商出于对后市价格下跌的

担心,下半年推盘的速度已经大大加快。

万象地产顾问有限公司的方经理告诉记者,目前炒房热度大大降低,主要原因有两点,一是日前银行 纷纷收紧“二套房贷”,不少投资客也赶忙收紧了自己的钱囊,不敢轻易出手。二是经济学上的杠杆效应并 没有起到相应作用,投资客都看着楼市“晴雨表”,在当前高房价的情势下,处于观望状态。

当然,对于楼市的长期走势,业内人士仍然看好。肖小平是有名的“物业论”者,她表示,投资分为两 种,一种是短期逐利型,一种是长期持有型。一般来讲,以一年期为限,短于一年持有时间的可称之为短 期逐利,长于一年期的,则为长期持有型。虽然投资者短期有一定难度,但是因为供需关系仍然较紧张, 尤其是综合素质较高的物业,严重供不应求,所以目前这种价格上涨的趋势不会改变。只是因为前期上涨 过快,买方需要时间消化,所以预计今年下半年的涨速会趋缓。短期逐利的投资客,收获也许不如预期中 理想。但长期来看,深圳楼市的趋势仍然向上。

对于下半年的炒房市场,不少中介人士表示不看好。连显龙说:“7至9月份本身就是房市淡季,因此 预计下半年还有一波小高潮,但投资客进场的不会多。上半年的投资客也都以短期投资为主,不敢贸然行 动。”万经理也表示道:“2010年利息往上调的趋势已经很明显,在高价位上投资客不会轻易出手。”

标题: 小老百姓遭遇补丁房,怎么办啊?
双下岗职工,用攒了半辈子的钱又加按揭购买了一套三室一厅预售房。在交接钥匙时 发现每个房间都有像膏药一样的补丁,一长条一长条的,很纳闷。装潢前想看看究竟,打开 客厅内其中的一条膏药(找平层),看到"间断的.纵向的"放着不链接的钢筋头,下面的现 浇面有两条纵横的长长裂隙。而且还有锈迹斑斑的钢筋裸露在外。这只是客厅一角。缓了几 天神,又启开其中的一间卧室,曾经修补过的和找平层上有裂缝未修补过的下面,现浇面又 多又长的裂隙纵横交织,(1mm—7mm)宽窄不等的裂隙,而且还有多处钢筋裸露。我的 天啊!触目惊心!让人有将要掉下去的感觉。吓得不敢再启其他房间。 客厅和三室个个都有几条,每条都有好几米长。国家规定 0.3mm 以内为无害裂缝。 现在整体结构已经发生了改变。太可怕了!那麽严重的安全隐患幸亏被及时发现,不然后果 不堪设想。 商品房的质量是与人生命安全息息相关的大事。每个人的生命只有一次。我们都应尊 重生命!特别在 08 年 5 月 12 日之后。国家对房屋质量尤为重视,无有害裂隙的抗震性就 比这个有有害裂隙的要强得多。 那么大的有害裂隙是不会符合抗震设计要求的。 这样的质量 出现危险是必然的,只是时间长短。又何况这里临地震带。难道我们能容忍这人为的制造 5. 12 惨象再现吗? 商品房也是商品,消费法规定:消费者有知情权。那么严重的裂隙存在巨大的安全隐 患。为什么不告诉购房者。这样恶意隐瞒欺骗,实在太让人气愤!这种质量,无异于图财害 命。


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